朱大鸣：土地爷不给力市长们干着急

记得去年各级地方政府很风光，光土地出让金就卖掉2.7万亿。然而，时过境迁，如今土地市场最近开始萧条，地方政府的收入开始锐减。土地爷不给力，各地市长或又到了到处奔走找钱的时刻了。

有数据显示，截至5月底，大量上市房企仅完成了不到全年业绩目标的30%，很惨；而截至6月15日，不少地方政府近半年的卖地收入仅仅去年全年总量的约20%，更惨。另有监测数据显示，1-5月128个城市土地出让金总额约6659亿元，相比去年同期下滑5%；住宅土地出让金约5193亿元，同比下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。

之所以土地市场丧失了昔日争当地王得疯狂，一个重要的原因在于企业资金链的紧张，特别是限购令使得资金回笼减少，企业囤钱以防止出现2008年的那种危机。

对于地方政府而言，今年一方面财政收入减少已经成为定局，但是，任务却是结结实实的提升上来，他们还要面临着众多的保障房建设的任务。昔日欠债发展的模式，也遭遇到银根收紧的瓶颈，因此，今年地方政府注定要成为备受煎熬的一年。不仅如此，土地出让金还要有一定的比例，分给教育方面，粥少僧多的局面，正在形成。而且，地方债务数额巨大，很多也要依靠土地收入来还债。

因此，土地市场一旦真得萧条下去，并形成下降的趋势，那么，一系列的问题就会爆发，所以，最近房地产调控政策的走向很微妙：一方面，因为大部分人都认为房价已经很高。也认为一部分城市房价高的离谱，虽然这里也有坚实的支撑，但是，对于普通民众的购买力确实很高。这就要求，房地产市场需要调整，才能防止整个系统的风险爆发，才能防止市场整个体系的崩溃；另一方面，地方土地财政也是现实诉求，如果真得断掉地方土地财政，那么，也可能出现更致命的系统性的风险，特别是金融系统。因此，政策走向，正在成为问题的关键。

更重要的是，高地价已经引起了房价的棘轮效应，房价只能往上走难以往下调整。为什么很多开发商也希望房价回调一下，还有一个重要的原因在于，现在本来作为资源的土地价格，已经高的离谱了，面粉涨价给面包商们带来沉重的压力。

在高地价的基础之上，对待房价，管理层和购房者也得从理性的角度来看待这些问题。中国现阶段房地产的强劲需求是历史阶段的必然现象，这个时候人为地压低房价，只能是增加有效需求。特别是如果任由面粉涨价，在中国这种供需严重失衡的背景下，压低商品房价格不是治本之策，也很难真正压低房价，2010年前每次房地产政策出台后房价报复性上涨就是明证。不增加供给只压抑房价反而制造出更多的有效需求，僧多粥少局面根本就没有改变，而且还因为土地成本增加导致价格刚性。

对于土地财政，确实不能过度依赖。这些年出现的因拆迁导致社会问题丛生，已经指出这种模式，开始出现老化的征兆。在土地财政上，一些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其他用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。土地财政属于预算外收入，又叫第二财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。地方政府作为开发商和农民土地或者拆迁户的中介，吸取巨额的垄断利润，这些垄断利润都转嫁到房价上来。

在当前银根和地根都紧缩的背景下，很可能带来一系列的冲击，这些冲击也是我们应当提前做好布局的。或许，离上一轮危机时，各地市长奔走呼告地方财政吃紧的景象，正在来临，土地市场降温可能就是一个征兆。