杨红旭：楼市“龙头”被摁，“政策底”渐近

昨天，国家公布了5月份的经济数据，焦点当然是CPI增幅为5.5%，创近34个月新高。除此之外，正处于严厉调控中的房地产数据，也颇引人关注。笔者分析了一番，发现楼市高增长势头已经被抑制，政策效果初步显现。主要有以下几个特征。

首先，房地产投资维持高位。1-5月，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%，比1-4月提高0.3个百分点，比去年同期降低3.6个百分点。自2009年6月份以来，房地产开发投资始终保持高位运行态势，显著超过25.8%的全社会固定资产投资增速，对于国民经济的促进作用明显，保障房的促进作用明显。一方面，受严厉调控政策的影响，接下来数月，开发商的投资热情将会继续降温，尤其是购地规模明显下滑；另一方面，今年将新开工1000万套保障房，投资规模快速增加；两个因素对冲后，预计今年房地产开发增幅将保持在30%以上的较高水平。

其次，商品住宅成交保持低增长。1-5月，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%，增幅较1-4月上升2.8个百分点，较去年同期大幅下降13.4个百分点。其中，住宅销售面积增长8.5%，办公楼增长3.5%，商业营业用房增长13.4%。商品房销售额18620亿元，同比增长18.1%。其中，住宅销售额增长16.0%，办公楼和商业营业用房分别增长26.5%和31.6%。接下来，受市场低迷的影响，估计商品住宅成交量增幅很难明显扩大，但由于部分产权式保障房的成交量将明显增长，预期今年全年全国商品住宅成交量仍呈小幅正增长，或者保持基本平稳，而下跌的可能性较小，绝不可能像2008年那样下跌二成。

  2008年以来我国商品房年初累计销售面积同比走势

再次，住宅价格增幅得到控制。1-5月，全国商品房成交均价同比上涨8.2%，较去年7.5%的全年涨幅有所上升，较1-4月增加1.6个百分点；其中，住宅成交均价同比上涨6.9%，较1-4月增2个百分点；非住宅成交价格涨幅进一步扩大，办公楼成交均价同比上涨22.2%，商业营业用房成交均价同比上涨16.1%，反映出在住宅价格受到抑制的同时，商办类物业的价格呈快速上涨之势，尤其是办公楼价格表现抢眼。我们认为，商品住宅价格增幅渐渐回归合理区间，这一涨幅基本与通胀水平相当，表明调控效果初见成效。估计与去年相比，今年全年商品住宅成交均价极有可能小幅上涨，或者基本保持平稳，不可能下跌超过一成。

2011年以来商品房及各类物业销售均价走势

还有，开发企业资金面持续紧缩。1-5月，全国房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%，增幅比1-4月提高1.1个百分点，较去年同期大幅下降38.7个百分点。资金增幅有企稳迹象，不过融资环境仍然偏紧，这一指标仍将下行空间，估计增幅最低值将达10%左右。在企业资金链持续紧缩的压力下，未来三季度将出现大范围的促销现象。从结构来看，国内贷款比重持续下降，由1-2月份的22.0%下降到1-5月份17.9%；企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月份的34.4%上升到1-5月份38.6%；另外，个人按揭贷款和利用外资比重微幅下降，定金及预收款比重小幅上升。可见，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多的利用自有资金。

 2008年以来我国年初累计房地产开发企业本年资金来源同比增幅走势

最后，政策面趋于平稳。当前房价调控政策已步入平稳期，在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国价格涨幅趋缓、少数城市价格微跌等综合情况下，政策面进入密切观察期，短期内不太可能发动新一轮大规模的严厉调控，“政策底”隐约可见。市场调控政策重在落实已有政策；下半年政府工作重点将主要转向落实1000万套保障房方面。