重估房地产信托风险

《金融时报》于2011年5月23日发表“重估房地产信托风险”，全文如下：

随着信贷的持续紧缩，可供信托公司选择的优势项目也将日益增多，达到贷款条件的项目也将增多，但房地产调控的继续和保障房项目的上马，房地产市场风险也将增大。对于信托公司来说，无论采用哪种投资方式，对风险的控制都需要进一步加强。

有关房地产的话题似乎总是能吸引人们的注意，房地产信托也是如此。今年春节后，“房地产信托重新启动”的市场传闻甚嚣尘上，此后银监会发表声明称，银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变。近期，有关“房地产信托将被停掉”的说法再次在市场中掀起波澜。就此传言，在今年4月28日召开的“信托法颁布十周年纪念研讨会”上，中国银监会副主席蔡鄂生这样表示：“这些别人都知道的消息我却还不知道。在5月没有出台房地产信托业务新规的计划。”

无论“重启”还是“叫停”，听起来总有些计划经济时代的色彩。在中国已经从计划经济转向市场经济，对经济的调控手段也已经逐渐从“行政手段调控”向“市场手段调控”转变之时，这种说法本身听起来就有些不靠谱。从监管部门的角度，对于房地产信托监管考虑的主要是两大因素：符合国家宏观经济政策以及维护行业和市场稳定。无论从哪个角度看，“重启”或“叫停”这种仿佛一边大力“轰油门”，一边猛踩刹车的作法，都不利于信托行业和市场的稳定，也不利于国家对房地产市场的调控。依据国家宏观调控政策，在保持政策连续性的基础上，适度地把握市场供给的度，则是聪明的监管者更可能采取的方法。事实上，在近几年来国家对房地产行业的调控中，对于房地产信托的监管，所采取的也正是这样的方法。

虽然在风险的防范上，监管者与经营者的目标是一致的。但是因为经营者在防范风险的同时还有经营的压力，因此在风险偏好和容忍度上与监管者可能也不尽相同。这一点在房地产信托业务中的体现最为明显。虽然国家对房地产信托的调控一直在进行，监管部门的规范性政策不断出台，但房地产信托业务在信托公司的业务占比中始终处于较高位置。用益信托工作室统计显示，从2010年下半年房地产信托爆发以来，就一直处于高位发行，并屡创新高。从房地产信托规模占比来看，从去年10月份开始，房地产发行规模占比开始下降，今年2月份略有回升，3月份略有下降，4月就直转向上，达去年高位水平，4月份房地产规模占比为55.51%，处于去年以来的高位，仅略低于2010年2月和10月的占比。这一定程度上说明今年房地产信托发行规模的回升，不仅是随信托发行总量的增加而增加，且增长速度和占比均高于平均水平。用益信托表示，从数据上行看，房地产市场仍然是今年信托公司的主要投资方向，且其重要性丝毫不亚于去年，大有在非系统性风险可控的前提下，能发多少就发多少的架势。但从外部环境来看，房地产市场及政策已经发生了重大变化，面对这样的变化，信托公司应该从新审视房地产信托发行，不能被短期的利益所左右，否则可能带来难以估量的后果。这种风险主要体现在两点：

其一，从房地产信托的投向分布来看，据用益信托不完全统计，2011年1-4月共发行的222款房地产信托产品中，投向商品房开发的房地产信托177款，规模603.37亿元；投向商业地产的房地产信托22款，规模63.83亿元；投向保障房建设的房地产信托15款，规模达35.9亿元。总体来看，投向商品房开发的房地产信托规模仍占总规模近84%；其次是商业地产占9%左右，保障房项目产品规模仅占5%左右。数据表明，虽然投向商品房开发房地产信托的占比相对于去年接近90%的比例已经大幅度下降，但仍然占比很高，在国家对房地产行业，特别是商品房价格的调控措施越发严厉的背景下，其政策性风险明显在加大。

其二，从房地产信托的收益水平看，用益信托统计显示，2011年1-4月房地产信托的平均年收益率高达9.6%，相对2010年全年房地产信托8.92%的平均年收益率来说，增长了7.62%。有观点认为，这一方面是因为通胀因素，导致加息不断，但从另一方面来看，非房地产类信托产品的预期年收益率也在增长，且增长的幅度大于房地产类的产品，这说明房地产信托的收益在去年已经达到了一个比较高的水平后，要再大幅提高收益的能量已经枯竭，房地市场的风险和房企的承受能力已经达到了极限。与此同时，更应该值得关注的一点是，在房地产信托收益水平增长幅度已经低于其他非房地产类信托产品的预期年收益率的情况下，房地产信托的发行规模和预期收益仍在增长，房地产企业是否有能力支付如此之高的融资成本？其中所蕴涵的房地产企业道德风险更加值得关注。

事实上，信托公司对于房地产行业的风险似乎也已经关注到。从数据上看，用益信托统计表明，2011年1-4月房地产信托投资方式出现了两大特点：其一是与去年相比，贷款类产品提高了8个百分点，而股权类产品仅下降了1个百分点；其二是组合运用类产品占比2010年的25%下降到2011年的12%。该工作室认为，近期贷款类产品的增多，主要是由于股权形式涉及股权过户，信托公司派人进驻项目公司以及参与公司重大事项决策等一系列事项，以便监测信托资金流向和项目情况，以控制风险，但会增加成本和给融资方带来不便。所以一般对于风险略大的项目及为了规避法规时，信托公司才会采用股权形式，近期推出的保障房加商品房项目，因其盈亏平衡点略高，以及抵押担保物略有欠缺，所以几乎全部运用股权形式进行。

近期因为银行信贷的紧缩导致一些优质的房地产项目因拿不到信贷转而寻求信托融资的缘故，但从保障房占比的增长与贷款类产品占比的提高看，两者并不吻合，因此不能排除信托公司在对房地产项目的资金发放中更注重抵押品的因素。而对于组合运用类产品占比大幅下降的原因，用益信托工作室李旸认为，主要还是因为融资项目的增多导致信托公司无暇顾及房地产信托的创新设计，转而针对一些优质房地产项目发行信托计划，但这样的结果势必加大整个行业的风险。他认为，随着信贷的持续紧缩，可供信托公司选择的优势项目也将日益增多，达到贷款条件的项目也将增多，但房地产调控的继续和保障房项目的上马，房地产市场风险也将增大。对于信托公司来说，无论采用哪种投资方式，对风险的控制都需要进一步加强。

房地产信托

房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（Boston Personal Property Trust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为委托业务、代理业务、金融租赁、咨询、担保等业务。房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。