叶檀：巩固房地产市场下行趋势必须紧盯杭州等城市

2011-05-12 12:06:17

　　房地产调控不手软，房地产市场趋势必然下行；调控稍一松动，房价就会反弹。

　　春江水暖鸭先知，投资品都有先行指标可供观察。在房地产市场，成交量、商品房库存、房地产企业融资成本这三大重要指标，说明市场已经转向平淡。

　　成交量总体处于下行通道之中。3月是房地产市场的传统旺季，各城市交易量较2月有所上涨，但回暖乏力。中房指数研究院的数据显示，3月该机构监测的30个大中城市中，七成城市楼市成交量环比上涨，相比去年3月，则有近八成城市同比下跌。4月份延续了下跌的趋势，据搜房网数据，全国47个重点城市中，4月住宅成交面积同比下跌的占92.31%，环比下跌的占43.59%，深圳、天津、武汉、长沙则分别下降了29%、30%、33%和29%。4月住宅成交均价同比上涨的虽然还比较多，但30%的城市开始出现环比下跌。而在房价下跌的城市中，北京跌10%，三亚跌11%。和3月相比，房价下降城市正在增加。

　　个别城市出现逆势上涨态势。杭州的住宅成交、土地出让一骑绝尘。根据搜房网数据，杭州4月住宅成交面积25万平方米左右，环比上涨的9%。5月第一周，杭州主城区成交住宅套数环比又上涨15.8%。浙江的城市由于投资需求大、现金充沛、产业转型实体资金流出到虚拟经济，一直在国内房地产处于一线水平，其中的代表就杭州和温州。

　　各大金融机构的浙江省分行确认首付比例提高到四成，这对打击资金不足者有利，但对资金充裕者根本无用。而当地的做法让人费解，改版后的“杭州透明售房网”取消了“一周点评”和“月度点评”——这两个栏目主要内容是每周、每月市区及各城区商品房、二手房成交均价，并分析价格变化原因。同时被取消的还有当日每套商品房、二手房的成交价格数据，如此减轻压力的做法，官方则认为是让统计数据更科学地反映真正的市场行情。从杭州的案例可以看出，在资金充裕地、实体经济艰难转型的地区，房地产市场仍然是一触即发。目前的房地产市场的拐点摇摇欲坠，并不牢固，只要调控放松，房地产就会马上成为抗通胀的重要投资品。

　　与一线城市房地产市场形成鲜明对比的是，三四线城市房产与商用物业销售如火如荼。中指数据显示，3月住宅价格环比涨幅居前的城市包括保定、呼和浩特、中山、吉林、秦皇岛、潍坊、南通、昆山、湖州、株洲等，几乎全部是三、四线城市，单月价格环比涨幅都在1%以上。另据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，从办公、商铺类的成交情况看，今年比去年3月成交面积上涨了24.17%，均价上升了19.89%，表现出了量价齐升的态势。追溯5年来的3月同比数据，2011年3月办公、商铺类成交量在5年内最大，并且比5年内3月平均成交量多出了31.44%，4月份的商业物业继续反弹。

　　与去年下半年开始的调控、成交量下滑相对应，上市房地产企业的现金流下降而库存上升。据Wind的统计显示，按照申万一级行业分类，截至4月11日，两市已共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。同样来自Wind的统计数据，按证监会行业分类，剔除ST公司后，113家房企2011年一季度共实现营业总收入同比下滑4.86%，归属母公司股东的净利润同比下滑1.09%，而总负债则同比增长41.27%。另一组数据显示，可统计的81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元，同比增长42.3%。从地区统计，继2007年3月突破10万套后，5月4日，北京市商品房住宅库存再次突破10万套，达到100001套，沪深上市房地产公司库存金融继续上升。

　　房地产企业的融资成本继续升高，市场将风险成本加到了房地产企业头上。企业纷纷到境外融资，展开房地产信托业务。

　　根据世联监测数据，今年年初至4月11日，共有超过20家内地房企通过在境外发行美元和人民币债券、优先票据以及台湾预托凭证等方式进行融资，总融资规模超过620亿元人民币，其中息率最高达13.5%。此外，在今年融资的内地房企中，不乏在短短数月内多次重复融资者，也不乏雅居乐等大型企业。另据《新世纪》报道，今年以来，大大小小的房地产基金频频涌现，大至中国海外、华润、金地等开发商与金融机构合作设立的基金；小至以民间资本为来源、提供过桥贷款为主的小型人民币基金；鼎晖投资、中信资本等PE也开始涉足这一领域。

　　希望监管层放开房地产信托等业务是不现实的。近日，银监会主席刘明康在第22次委务（扩大）会议上强调，对当前房地产市场出现的新苗头要密切监测，同时要进一步加强房地产信托业务的监管。房地产信托的高成本正在酿就未来的高风险，一些企业开始饮鸩止渴，此时收紧房地产社会融资适当其时，否则或者房地产融资成为庞氏骗局，或者房地产调控归亏一篑。

　　房地产调控已经收到初步效果，量跌价无法维持在高位，开放商受资金压力，将不得不大量放盘以维持现金流，限贷与限购正在让许多实力不强的房地产企业出局。但数据同样表明，房地产调控不扎实，有反弹，巨量的社会资金找不到出路，与托市的地方政府一拍即合，成为房地产市场的抬轿者。只要松动，杭州的报复性反弹模式就会蔓延全国。

　　注：今天在宁波，讨论商业地产。

　　夜半回沪。

　　房地产市场步步揪心，涨也不好，不涨也不好，想起朋友说的那个著名的笑话。

　　一个新城，政府支持，惟一担心的是投资的钱从何而来。

　　成本总要有人支付。

　　看到陈晓的言论，指出皇帝的新衣。不过，认为卖场丛林社会过去未必正确。

　　还想在市场上生存，他的话就稍嫌过多。

　　对于陈晓而言，职业要求是谨言，大胆前行，取得利润，证明市场能力。

　　笔者话多，挨的骂不少。

　　但理性与客观，及时公正的披露是职业要求。如果成为市场经理，一半时间就会闭嘴。

　　坚持在财经市政府领域，同情民生，支持市场，并行不悖。

　　但客观的分析绝不因为标签而改，客观是一切的根基。认为中国经济暂不崩溃，引发一些人声讨，终于找到了证据是宠物了。