民企自有土地：建“公租房”还是“集体宿舍”？

《经济观察报》于2011年4月11日发表“民企自有土地：建公租房还是集体宿舍？”，全文如下：

“我们对自有土地建设公租房，有比较大的兴趣，但北京各部门具体的扶持政策还没有最终出台，如果能运作的话，相信是一个商机。”《北京市关于鼓励和引导民间投资健康发展的实施意见》近日出台后，一位土地一级开发商表示。

地方政府抛绣球

今年初，北京提出公租房要占北京保障性住房的60%，但由于投资回收期长等多重因素，民间投资参与的积极性并不高。因此，北京出台了鼓励民资进入公租房领域的文件。

“过去一段时间里跟很多地方政府的官员见面，大家都反映，2011年保障房投资将超过2.5万亿，这是非常庞大的数字。政府投入无法满足，资金缺口非常非常大，资金压力特别大。”建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示。这正是很多地方政府开始把绣球抛给民营企业的主要原因。

北京市发改委副主任宋宇表示，今后政府将通过合理的政策制度设计，进一步放宽条件，鼓励民间投资积极参与，“比如在符合规划的情况下，鼓励一定规模的民营企业利用自有土地建设公共租赁房，面向社会公开配租，可优先解决职工过渡性住房需求”。他还介绍，北京市将加大文件落实力度，一方面，各区县、各有关部门都在依据分工方案制订具体行动计划和工作方案；另一方面，针对民营企业面临的市场准入难、融资难、经营场所和生产设施获取难问题，相关部门将集中清理文件，废除或修改一些不利于民间投资的文件政策。同时要加大财政支持力度，安排政府性资金对民间投资在内的各类投资同等对待。部分项目在税收、土地、金融服务等方面给予优惠。例如，考虑到搞租赁盈利小、投资回收期长，政府将加强政策制度设计，以保证民间资本进入后能够长期良好运转。

住房和城乡建设部副部长齐骥表示，今年保障房投资高达1.3万亿元，其中有8000多亿元是通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集来的。齐骥在2010年曾表态，除了政府直接投资、运营公租房外，对企业或其他机构作为投资主体的公租房，政府可通过土地、财税、信贷等方式进行“暗补”。

“真正民间资金我认为只有公租房能够进去。我们算过一笔账，公租房房租接近于市场价格，北京定的是市场价的80%，广东则基本接近市场价格，公租房还能减免20%的租赁税收，所以租金这一块不是太大的问题。另外，公租房土地有各种属性，可以是工业用地，也可以是建设用地、住宅用地、商业用地，也就是说住宅性质可以通过一些方式来取得，所以土地成本上相对来说有很大的优势。”中新地产总裁朱军近期表示，民营企业投资公租房“还是有很大的空间”。

参与建银精瑞公租房建设投资基金筹备工作的香港路劲地产基建董事局主席单伟豹表示，“未来市场一半的量在保障房，不转型也得转型。我觉得每一个企业在考虑自己实力以外，还需要看前景怎么走，能不能拿到暴利是一回事，但是每一个企业满足市场需求的特点不能改变。”

公租房还是集体宿舍？

民营企业投资公租房项目主要有三种方式，一类是民营房地产企业直接开发保障房小区或在商品房用地中配建，这类模式不乏案例，如青岛刚刚开工的全国最大公租房项目——黄岛区辛安公租房项目；一类是民营企业成立投资基金做保障房项目投资商，如建银精瑞公租房建投基金的首批发起企业华远、路劲、复地、华润等；还有一类则是民营企业利用自有土地建设公租房。

事实上，在一些规模较大的民营企业的制造业基地，虽然用地性质为工业用地，但企业都被允许在自有的工业用地上建设一定规模的产业配套用房，而这些配套用房也往往包括了员工的集体宿舍。这正是北京新出台的鼓励民资投资公租房的出发点。“鼓励一定规模的民营企业利用自有土地建设公共租赁房，面向社会公开配租，可优先解决职工过渡性住房需求”，这意味着民营企业在自有土地上盖集体宿舍也将变身为“公租房”，纳入北京的住房保障体系，还可能获得一些土地、金融、税收方面的优惠。

目前，北京各产业园区建设的园区职工公租房引人注目。在中关村(8.74,0.00,0.00%)科技园、亦庄、大兴产业园区、海淀软件园等地，都将建设一批用于解决园区职工住房问题的公租房。

“科技、重工、制造业民营企业大多分布在城区附近的卫星城，员工数量庞大，但是收入水平并不高，因此这些企业本来就有为员工建设集体宿舍的动力，如果能把这些人纳入北京的住房保障体系，企业和员工都能得到一定的补贴，那也是好事。”亦庄一位民营企业主说。

在青岛的辛安公租房项目，吸引民营投资人开发这一规模达24万平方米的公租房项目的动力之一，便是企业内部员工作为社会群体的一部分，也可以通过该租赁住房解决住房困难问题。

除此之外，投资人也看好项目所在地的地理位置和不断增加的职工住房需求量，且项目还配套有4万平方米的商业设施，该项目的开发也享受了一定的政策优惠，土地成本只有周边商业地块成本的十分之一左右，相当于附近工业用地出让价格，建设成本也相对较低。

上述土地一级开发商则表示，利用自有土地投资公租房项目，对该公司是一个好的机会，中间有一些“可以运作的空间”。

北京目前对公租房建设项目供地采取了灵活的方式，将用地审批环节中的土地抵押、权属登记等多道审批环节升级为同步受理。对公租房建设项目供地，北京将采取划拨、协议租赁、“招拍挂”租赁等多种方式，降低土地成本，甚至土地款也可以采取“年租制”方式支付，大大增加了公租房开发的想象力，在这一过程中，拿地有天然优势的一级开发商利用公租房政策取得低价用地后，仍可能留有商业开发空间，例如商业配套设施、交换到一部分住宅用地等以转移成本。

目前，北京区县和各部门正在抓紧组织实施一批民间投资试点项目，相关项目信息和实施情况将从6月起陆续向社会公布。