资金链困顿 中小开发商命悬一线

经济观察报于2011年3月11日发表“资金链困顿 中小开发商命悬一线”，全文如下：

2月20日，北京联达四方机构董事总经理杨少锋真实感受到了年后房地产调控带来的冷意。

2月19日，一位福建泉州的开发商赴北京找到杨少锋商量对策，该开发商在2007年因一个房地产项目而挤入房地产业，避开2008年的宏观调控之后，2009-2010年投入了此前2007年挣来的资金，并通过民间信贷市场以3分利息拆借2亿资金购入三幅土地。但2011年，新的宏观调控到来之时，他突然发现，房子卖不动的同时所有的融资渠道均被冻结了。

“对有些开发商而言，资金链已经开始紧绷了，如果市场出现波动就意味着死亡来临。”杨少锋对本报表示。

困顿的资金

事实上对大多数类似的中小型开发商而言，冷意来自2010年末。但大多数房地产商并未意识到2011年的信贷市场会如此紧绷。

“银行信贷是从去年年末开始收紧的。我们像回到了2008年初的情况，信贷陡然收紧。”福建汇龙集团营销部总经理吴永辉对本报表示。

吴永辉原本预计2011年年初信贷会有所放宽，按往年规律，信贷发放一般是上半年放开，下半年收紧。但进入2011年的情况全然相反，他们突然间发现几乎所有的商业银行均以月为单位进行信贷发放，且额度固定，信贷额度直接下发到各个支行。

与汇龙集团一样，在福州拥有多个大型项目的正祥集团同样遭遇了2011年信贷市场的变化。

“固定的信贷额度由多个行业分享，今年更多的信贷偏重于投入政府的基础设施，实际上轮到开发商的没有多少。”上海正祥集团福州区域公司副总黄锐对本报表示，由于信贷额度极少，当地大中型房地产公司只能轮流获取贷款，一个项目贷款往往要等上数月，银行还可能按1%的标准收取手续费，在这样的背景下，中小型房地产商几乎无法获得银行开发贷。

“能得到多少银行贷款就要看融资部的本事了。”黄锐说。

汇龙集团和正祥集团这样的企业拿地多为自有资金，日子稍好过，但对上述赴北京取经的中小型开发商来说，情况有所不同，他们购置土地的资金往往通过民间拆借高利贷获得，在获取土地后再通过项目贷款的方式获取开发贷，双重杠杆之下，此类开发商面临市场萎靡的时候几乎无能为力。

“许多非上市房企在扩张的时候，往往通过民间融资来解决资金缺口，这种民间融资成本最低都在3分左右，也就是说，一个亿的融资，年利息基本上将近4000万元。”杨少锋说。但即便如此，新年之后针对房地产的民间信贷陡然开始收紧，此类信贷利息飞速上涨。

“没法继续拆借了，现在民间拆借基本不给房地产项目，拆借利息7分都没法找到钱。而他们根本就没有除此两类融资渠道的额外融资渠道。他们去北京也许就是为了找钱吧。”有福州房地产商对本报表示。

洗牌与风险

民间层面和银行层面融资渠道的堵塞对中小开发商意味着必须用销售回款来偿还高利贷的利息。但此时市场的主导权却没有在这些中小开发商的手中，他们几乎是坐以待毙的群体。

泉州便是新年调控后的重灾区。

“泉州这样的城市属于本地市场城市，当地居民多数拥有多套住房。但泉州这样的城市房价却已经上涨到9000元/平方米左右。”杨少锋对本报记者说。

杨少锋认为当前泉州市场的需求属于弹性需求，真实的刚性需求并不多，且价格已经超出了大多数刚性需求可以承受的范围。

泉州市房地产信息网显示，进入新年之后，泉州房地产成交量迅速下滑，3月2日到3月8日，一周成交量最高仅33套，即便是如此少量的成交亦大多数为正在供应的大盘垄断，市内几个主要大盘的成交量占全市成交量的50%以上。这使得整个市场的主导权集中在少数指标性大盘手中。

大多数中小在售楼盘可能成交趋近于零，销售回款速度缓慢，但高昂的成本决定了该类项目几乎无法通过降低定价来突破困境。

事实上，大多数中小型房企的定价基础往往是以低于指标性楼盘的价格实现资金回笼，抑或希望在品质上取胜，定价激进，期望获得更多的利润。

但大型开发商在融资成本等方面优势明显，市场定价一般偏于保守，这就使得在同等价格下，中小开发商可能面临亏损的危险，因而多数中小型开发商往往在定价上显得颇为激进。

“有些楼盘的定价甚至超过了银行估值。相同区位的房子，定价甚至会有一倍多的差距。”黄锐说，部分指标性大盘在市况不佳时可以以此前推出货源平价销售的方式抢占市场，而那些定价颇高，或产品性价比与价格严重失调的项目在2011年将遭受巨大的挑战。而杨少锋则认为，在融资成本等成本优势差距巨大的背景之下，此类开发商最终面临的困境将是被兼并。

“没有贷款，没有销售回款，甚至购房者按揭贷款，开发商必须按利率的10%拿出钱来给购房者做担保，他们在银行那里没有议价权。现在高利贷也不能借，还要催债，他们能干什么？卖掉项目，或者等死。”上述福州房地产商对本报说。

资金的困境并不仅是中小开发商的难题，对大中型开发商而言亦不容乐观。

“现在和2008年最大的不同，是银行没有催贷，如果信贷持续紧缩，并且银行开始催促开发商还贷款的话，到底有多少开发商能够顶住，能顶多久就很难说了。”吴永辉说。