国土部“护驾”1000万套保障房

今年新开工1000万套保障房，已成为国家改善民生大事，当然也是房地产业的第一要务。这一指标基本上比去年翻了一番。很多人心怀疑虑，要造这么多房子，可哪来那么多钱和地？钱的问题，需要1.3万亿元，政府只能解决其中一小部分，确实够头痛；地的问题，近日国土部特意下发《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》，即为督战此事。

土地供应，说难很难，说不难也不难，关键取决于中央给地方政府施加压力的大小。至于负面效果，肯定会有，只要利大弊即可，不宜苛求。正如名称，该通知完全是为了配合房地产调控和住房用地供应，但又绝非只为今年之眼前而卖力，其内容全面、措辞严厉、措施细致，实际上是指导未来几年住房用地管理的“大法典”。

首先，从“稳供应、保民生”的总体目标出发，确保2011年1000万套保障性安居工程建设任务落地，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70%，确保城市住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应总量。既保证供应总量，又控制供应结构，调控思路可谓逻辑严密。当然，计划是计划，按现在的土地市场情势，今年有可能重现2008年的流标潮，届时土地实际成交量可就不一定高于前2年年均实际供应总量了。这是政府需要密切关注的。

至于1000万套保障房的构成，很多人并不清楚。实际上，国土部让各地填写的表格显示，它包括四大类、五种产品：廉租住房和经济适用住房属于保障房，另外还有棚户区改造住房、公共租赁住房、限价商品房。通知要求各地尽快协调明确此五类住房的用地计划并落实到具体地块。具体而言，按日前两会上住建部齐冀的口径：廉租房160万多套、公租房近220万套、棚改房400万套左右、经适房和限价房加起来近200万套。棚改房只是暂时现象，除此之外，国家非常重视公租房，去年全国开工公租房只有40多万套，可见今年增幅之巨。相信未来五年，公租房必将成为我国住房保障体系中的“一哥”。

其次，制定了严密的督战表。实践证明，光有指令远远不够，这次国土部排了一张供地执行日程表，并配以“大棒政策”，可以说给地方政府套上了枷锁，不想向前走都不行。地方政府有三个节点：3月底前，市县住房用地供应计划要向社会公布；7月上旬，向社会公布上半年住房用地计划落实情况；2012年1月，向社会公布全年住房用地计划落实情况。国土部也有三个节点，4月上旬将各省汇总上报计划连同责任人名单一并向全国公示；6月底前，各省级国土资源行政主管部门要开展一次检查；12月底前总结考核各地落实情况，对未完成国家下达任务的市县要向社会公示，追究责任。毫无疑问，今年各地长官面临的压力将超过历年。

再次，在土地供应的方式上进行细化界定。要求各地实行“限房价竞地价”、“商品住房用地中配建保障性安居住房”等多种招拍挂供地政策，其中配建政策已在很多城市得到落实，去年上海也提出配建5%保障房的实施思路。尤其值得关注的是公租房的两种供地方式，属于首次提出：对符合国家规定建筑套型面积和保障性租金标准的公共租赁住房用地，可以划拨方式供地；以出让方式供地建公租房的，应实行“定套型面积、竞租金标准、竞地价”的供地政策。当前各地都在尝试公租房投资建设和运营模式。到底是市场机制多些，还是行政机制多些，各地方式不同，重庆市青睐于后者，上海市则倾向前者，笔者更认同上海的做法，这样有利于实现公租房制度的可持续发展，否则很容易重走历史回头路。

除了保障房用地供应，通知还对商品房用地价格作出指示：严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，防范高价地现象向二三线城市转移。这事实是在杜绝单价地王的出现。并重申去年12月的一个规定：对让中出现溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，督促市县按要求及时上报《房地产用地交易异常情况一览表》——另外还新增的一点：由省级国土资源主管部门进行约谈，部将视情况派人实地调查并会同相关部门约谈问责。

一个不熟悉中国国情，以及近几年房地产调控史的人，看到这个通知会吓一跳：措辞如此严厉、管限如此具体，还要不要地方政府和开发商活了？孰不知，这是在近几年土地市场屡屡调控、效果不好的情况下，不得已祭出的“重拳”。但愿2011年房地产调控和1000万套住房保障建设，会因此通知而走的更加顺利一些。我们相信，会出成效