调控房租的两个主攻方向

政府不但调控房价，还将调控房租。这则来自昨天十一届全国人大四次会议新闻中心的消息，引起社会强烈关注。

在主题为“保障性住房建设和房地产市场调控”的记者会上，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠表示：租金的调控应该也是房价调控的一部分，各级政府、各个部门都有责任来重视这项调控的工作。无独有偶，前几天北京市市委书记在人代会上也表态，出租房的租金政府要调控，北京要形成以出租房为主的住房供应体系，出租房的比例要达到60%。

政府开始关注住房租赁市场，这是件好事。自2003年开始的房地产调控，总是盯着房价，极少关注房租。当然，近些年房价涨幅确实远远高于房租涨幅，理应多调控房价。但在一个成熟的住宅市场中，租赁市场和销售市场同样重要。

国家计划调控房租，主要目的还是稳定市场秩序，为广大租房住的普通百姓提供较好居住条件。当前，我国很多大城市的住宅租金回报率（与租售比的内涵相似）很低，只有2-3%，远远低于国际上的5-8%均值。这一指标偏低的主要原因，是近几年房价上涨过快，也即房价水平偏高。

至于房租水平，很难说全国整体性偏高，只能说是部分城市、部分区域、部分住宅种类偏高。比如据住建部的调查，发现今年春节以来房租上涨过快的主要是热点城市、重点城市、大城市，主要是中小套型的普通住宅，主要是地铁沿线和重点学校的周边地区。

上述三个市场特征，同时也体现了当前我国住房租赁市场的两大不足之处。第一，我国租赁住宅的供应总量并不少，全国城镇居民89%拥有私房，而且近几年投资客手中也握有很多可以用于出租的房源，但问题在于供应结构不合理。外来人口集中的一二线城市，市中心、交通便利区域的中小户型供不应求，而中小城市，郊区、交通不便区域，大户型等房源供应比较充足。

解决之道，是有针对性的大力发展公租房，缓解特殊城市、区域、户型的租赁供需矛盾。建设和运营公租房，不仅要靠政府的力量，还要动员各种社会资源，通过出台优惠的政策，吸引开发商、园区企业、农村集体组织等参与进来。同时，要通过税收手段调节市场供应，比如对于出租房屋的个人或机构进行税收减免；再如，配合房产税试点，可以允许出租房屋的业主少缴一定量的税，而对于那些宁可让房屋空关，也不愿出租的业主，则从严征税。

第二，市场秩序较乱。为什么去年一季度和今年春节后部分城市房价明显上涨呢？一是春节前后往往是外来务工人员的换房季，在上一个租赁合同结束，下一个合同开始时，房东一般会提价。更重要的是，调控之下，住宅销售市场低迷，部分不良中介机构操纵片区市场，炒作房租。另外，房东也存在随意提租，甚至驱逐房客的现象。住房租赁市场运作不规范，需要政府健全制度，加强监管，切实维护消费者利益。

在部分欧美发达国家，一般都设立了较为完善的租房制度及租户保护法律。比如，德国的租赁法规旨在保护租户权益，是欧洲最为严格的、保护力度最大的法规之一，这也使得德国的租房率稳居欧洲首位。德国法律规定房东每隔15个月可对租金做出调整，此外德国相关部门组织每年会结合区位及住房质量针对每一个区域的租金最高额度做出限制，房东必须遵守这项规定，否则在退还租户超额租金的同时还会被处以高额罚金。前段时间，住建部出台了《商品房屋租赁管理办法》，具有进步意义，不过内容尚属粗线条。健全法律体系，是一个长期过程，需各级政策不断努力。