海外资本为何狂热抄底中国商业地产

今日约几位好友谈及商业地产，大家都对商业地产比较看好。连牛刀先生对于商业地产，也颇为看重。实际上，当住宅市场限购令出路之后，大量的资金确实没有多少出路，很多资金已经开始出走境外。

然而，与之相反的是，在人民币升值的预期下，全球都爱人民币资产，正当银行对房地产限制贷款的时候，大量的外资云集，开始“抄底”中国的地产。有媒体报道说，拥有“海外关系”的房地产企业开始利用外资布局国内楼市，2010年下半年以来，海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例大量浮出水面。保守估计，去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。

事实上，由于银行贷款日趋艰难，而其他输血渠道也几乎被封死，不少房企将目光瞄向了海外资金，这些海外资金，也看好中国的经济和城镇化，因此，他们布局的多是商业地产。

从公开的途径来看，通过将资金分解到国内各省市外商直投项目的额度内，或者通过境外红筹公司的票据融资，包括主权基金在内的海外资金正在潜入国内房地产业。这类外资多数以有限合伙人的身份出现，并投资于一二线城市的商业地产项目。事实上，不仅仅是外资看好中国的商业项目，内地房地产企业，很多早就开始布局商业地产了，以前滞销的商业项目，如今迎来时来运转，似乎资金将商业地产看成资金的避难所和升值的工具了。当然，精明的老外不会看不到这里面的钱景，从房企资金来源的增长率，就可以看到这种趋势。

据国家统计局公布的数据，去年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款增长10.3%；利用外资增长66%，利用外资的增幅高出国内贷款55.7个百分点。从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是出租型物业受到境外机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%。

为何商业地产突然麻雀变凤凰？在以往，商业地产之所以暗淡无光，总是出现商住倒挂现象，主要在于，住宅转让的税赋低，而转让商用住房的税赋很高，但是投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50.5%，投资获利的一半都用于缴纳税收。而养一个铺子或者写字楼，需要很长时间。对于开发商来说，有句话叫做“做住宅的是小学生，做商业的是研究生”，其实这句话并不是从水平来说的，而是说明，商业地产获利不如住宅地产来得快，来得稳妥，因为住宅开发周期短、见效快，而且比较稳定，很少出现烂尾楼，但是，商业地产往往与经济形势挂钩，风险比较大。所以，中国的开发商，宁愿做住宅而不愿意做商业地产。

但是，不是商业地产减少了交易费用和税费，才导致资本蜂拥而至，而是因为当下的投资市场已经没有路径了，资本才愿意到商业地产来避险。其实，这不是市场经济的改进，而是行政手段迫使资金和资源在扭曲的基础上进行配置，记得当金融危机爆发后，很多资本选择商业地产，也是期待将之作为避风港，但是，毕竟商业地产与实业经济形势密切相关，最终是迟于住宅市场晚一点调整而已，但是，商业地产的复苏，却要晚很多。由于国内逐利资本太多，又不好炒作日常用品，且鉴于中国资本市场的重大缺憾，投资者不约而同地将目光投向了商业地产。

我们多次建议，要想减轻游资和保值资本对住宅市场的冲击，当前最重要的是减少商业地产的税费，让更多的企业拥有写字楼、商铺等投资品，同时能够避免对实体企业造成重大的冲击。越来越高的税费等交易成本和持有成本，使得持有者的压力越来越大，必然转嫁在房租上，这导致中国商品流通环节的成本高企，中国物价不断地上涨，给老百姓和企业，都带来了沉重的压力。

从某种程度上来说，商业地产给城市带来了人气和便利，让城市更加繁荣，因此，地方政府也不能不做一点贡献。商业地块的价格走势也让地方政府乐于其中，因为商业地产价格的上涨，使地方政府无论在住宅土地出让，还是商业地产出让方面，都获得了很大收益。因此，如果今年住宅市场受到了限制，商业地产肯定是地方政府的重头戏。