商业地产：反骨说与碎碎念

从2010年开始宏观调控起，商业地产就被很多开发商自卖自夸地拿来比作避风港。而随着今年国八条和限购等重拳出手，这种捧杀商业地产的思潮愈来愈盛，甚至开始有商业地产的广告中开始直接用“住宅调控了，我们安全了”之类的话语来蛊惑消费者的投资取向。

楼市的调控背景下，商业地产是不是迎来了转机？答案是肯定的。

楼市的调控背景下，商业地产是不是完全的包赚不赔？答案是否定的。

商业地产和住宅地产不同，其特有的几个属性决定了我们要“完整思考”商业地产：

第一，商业地产的非刚需性。

第二，商业地产的成本，包括养铺所需要的时间成本，和运转所需要的使用成本。

第三，商业地产的三元一次方程。

关于第一个问题，之前的博客中已经有所阐述，在此不再赘述。今天主要讲后两个问题：

首先，商业地产的成本。不能因为住宅地产现在限购了房产税了，地产投资只能也必须转到商业地产乃至工业地产上来。先说成本，住宅属于“一次拥有，等待转手”，而商业的投入仅仅从货币状态来看就不仅是购买，还有使用还有折旧，从水电煤到物业管理费，再加上产权年限所衍生的相关支出！何况一个铺面要在一群中乃至一区中被抚养被成熟都需要至少三到五年的时间，这个时间成本也是需要很耐得寂寞才能守得云开见月明。投商业地产，消费者所需要掌握的知识和事先需要做的功课也更多，这种长线投资不仅需要的是耐心，还需要稳定强大的资金保障，还需要前期对一个未来业态的准确拿捏。老实说，商业地产投资，对投资者的门槛和要求也比较高，相比较住宅一窝蜂买进卖出，商业地产的投资者也“忒累”了点！

其次，我们看看商业地产专属的那个三元一次方程关系。一个商业地产项目，其投资的方式和住宅不同，不是单纯看物业自身升值而转手这么纯粹；而需要通过平衡终端商业客户的经营状况、产业需求来分享收益的，所以这和住宅纯粹地供需矛盾还不同，商业地产需要投资者、经营者乃至后台者包括招商、物业管理、经营等多个载体的“心往一处想”，这在多变的关系格局中要达成多维一致是有难度的。

商业地产中有点像球队的训练和比赛，所谓“打的不练，练的不打”，投资人一般不是万能经营者，所以未必会去经营，但投资人却好像“工”字的中间那一竖，上面的开发商商业定位他做不了主，特别是修改乃至随意篡改定位和业态；下面一横是经营者的经营方式、渠道、资源等，也做不了主。投资者却要在中间苦苦支撑，自己也拿不掉自己！

说了这么多，给点正面意见。商业地产在目前情况下会有大量从住宅逃离的资金在外场观望，就好比你有机会参加一场展览但你没理由要求进场的所有消费者都到你摊位上进行消费！在这样宏观看好的前提下，工字的中间这一横投资者，的确要劳心劳力地多懂一些——首先，要能对不同定位的商业业态进行产业趋势的判断！其次，要看得懂不同商业建筑形态和内部动线是否符合和满足消费者的习惯；第三，对区域未来定位的属性要有所了解，关键是了解基础上做出“该区域未来消费成色”的判断！你到曹安路开个奢侈品店，和你到南京西路开个轻纺城！两种定位两种结果。第四，投资者要和经营者的协调，这不是关系的协调而是对于经营者经营方式的协同和参与，这并不是“谁租金高租给谁”这么简单，关键是“商业地产真的是马拉松”不能用一时快慢来定义全程，所以远见也好耐心也罢，短线手还是别碰商业地产。

十年前，我们还能用“一铺养三代”的观念来影响和忽悠消费者；今天业态和模式的问题如果不能解决好，再用“因为住宅不能投”的排除法来忽悠，那真是侮辱了与时俱进消费者的智慧！