房价泡沫深入县镇 雪崩50%难以避免

房价泡沫深入县镇 雪崩50%难以避免

中国房市泡沫哪个地方最容易破裂，毫无疑问，如果发生雪崩，最容易出问题的不是大城市的高房价，而是镇域经济和县域经济的房价泡沫破裂，从农村包围城市，最后诱致整个房价雪崩。

一则新闻让我大吃一惊：国家级贫困县光山县热卖图纸房，房价涨至3000元/平米。也就是说，旧房子还没拆，地基也没开始打，没影的新房子半年前就已经卖光了。只要拍下一块土地，印出简单的户型图就能吸引大批购房者，收到预售款后再开工建设，这是国家级贫困县光山县的房地产开发模式。在某种程度上，这可能意味着楼市高烧开始蔓延至普通县城。

其实，光山县不是一个特例，我家乡所在的县，也是贫困县，已经达到了5000一平米，开发商们预言，还要继续上行。事实上，在两年前，1800还不一定卖掉，现在至少也要4000元，两年翻了一番。很多人在外地发了财，都来我县炒房，将房价炒得飞快。

我所在的小镇，十年前一套房价不值5万，如今已经飙升到150万还买不到。镇域经济难以支撑这样的高成本和高房价，资本炒作已经达到顶峰。

土地是吸金盆，也是各地经济的主要资源。中国地域经济的崛起，小城镇的发展，与土地财政密不可分。但是，到了这种贫困县房价直逼五年前的一线城市的房价，泡沫已经在县级区域普遍吹大。笔者多年预判房价，没有失手过，但是，如今看来，中国的房价确实泡沫已经衍生，特别是县域所能承受的区域。图纸房能够卖钱，这与当年海南泡沫很相似，堪比传销。

限购令、加息以及房产税，利空尽在大城市，因此，大城市的政策风险极大，资本被迫出走的不少。其实，还有一个原因，致使资本大量出走，因为央企处处圈地称王，将很多中小企业逼到别处，将很多投机资本也逼到别处。最重要的是，很多房地产企业已经没了项目，有人说转移到商业地产，实际上，商业地产也不好过，因为商业地产不仅回报周期长、风险大、投机和持有成本都很高，交易费用远远高于住宅。因此，企图让商业地产成为住宅市场资金的避风港，那是痴心妄想。2008年的结局，已经昭告这一切，而且国家不容许商业地产太过火爆，因为日本房市破裂，商业地产也是最后一根稻草。

一线城市严格执行第三轮调控新政，已经将大量的资金，逼到了县域，甚至逼到了镇域经济范围之内。各地现在大搞小城镇开发，实质上在为中国的流动性过剩，在做贡献。一旦投机性需求得不到满足，即资本贪婪要求利润按指数增长，收入增长却是按算术增长，一旦背离太远，价格雪崩式调整就不可避免了。中小城镇的房市需求，在某种意义上来说，更多的是一种投机性需求。事实上，中小城镇的房屋二手房交易并不发达，流动性很差，这里最容易出问题。哪里泡沫最先破裂，毫无疑问，县域经济或者镇域经济的泡沫最先破裂，从而蔓延至全国大中城市。

我们不愿意给出中国房市价格雪崩的时间路线图，因为现在所有的预测，都是瞎说，不管你说得对还是错，都是瞎说，因为当前的价格已经到了临界点。是上一个台阶，还是下一个台阶，实在难以说得清。不过，房市雪崩会有时，这一天来的越晚，危害性越大。我之前期望房市软着陆，如今看来，特别是县域房价的泡沫蔓延，让我这种设想，可能会成为一个泡影。因为原因在于，当前各地政府长官都已经看到，土地资源和土地财政，在经济发展中和政绩做出的巨大功效，屡试不爽，当年东南沿海的发家之举，政绩斐然的秘密，已经为各地父母官掌握了，那么，整个基层泡沫已经开始，光山县卖图纸房，已经说明，这样的投机行为，已经铺天盖地而来了。传花击鼓，还记得当年铺天盖地搞乡镇企业否？能成功的只有东南沿海？还记得海南泡沫否？但愿我们所忧是需，能够躲过一劫。