从历史的维度看利率与房价关系

下文是我前二个月发表在中国国土资源报上的一篇文章：

2010年10月19日，央行突然宣布调息，普遍的观点是房地产调控并非主因，人民币升值和通货膨胀压力才是真正的原因，这里尝试在历史的语境中解读此番加息的背景和意义。

　　上世纪70年代以来，世界经济得到迅猛发展的同时，也带来了经济的较大波动，各国政府对宏观经济的运行采取各种调控手段，即利用利率和信贷量等货币政策来控制资金的使用成本和资金的供给，以达到刺激经济发展或防止经济过热的目的。当经济陷于低迷时，政府可以通过降息刺激居民消费，鼓励民间投资，市场经济也因消费及投资的增长而活跃。

　　再比如, 上世纪90年代全球范围内形成了IT产业和股市的泡沫，伴随着2000年泡沫的破裂，全球经济开始走向低迷。为了刺激经济发展, 以美国为首的世界各国都实施了扩张性的财政政策和积极的货币政策，其中就包括推行低利率，利率水平降至几十年来的最低位, 而这种低利率政策加上股市的低迷, 使得投资者更倾向于投资房地产, 并使房地产投资在相当长一段时间成为拉动各国经济的主要力量。

　　利率既代表借方使用资金的成本，也代表贷方出借资金的回报。过去十多年里房产开发量、房价走势以及利率三者之间的相互联系就很好的证明了这一点。当利率非常低时，每年的房产开发量和市场成交量都在不断增加，成交价格也处于稳步上升中；反之当利率处于加息通道时，开发商的开发借贷成本和购房者的购房贷款成本都在增加，从而会影响房屋开发量和市场成交量，进而影响房屋价格。

　　此次宣布加息0.25%, 是政府进一步调控经济过热的手段。而不论是外部当前的国际经济形势，还是国内自2004年实际进入通货膨胀时代，都构成了加息的重要基础。

　　对于房地产而言，加息显然是较大的不利因素。譬如在上世纪90年代中，人民银行在1993年到1996年之间三次调高利率，商品房销售面积增长率从1993年的55％下降到个位数增长。

　　但我们也应该意识到, 现在是从一个几十年来的最低位开始加息, 2.5%的一年存款利息还是远低于4%的通货膨胀率；另外加息会有一个过程, 对房价的影响也会有一个过程。加息25个基点，贷款年限20年为例购房者月还款将增加3％左右；加息100个基点，购房者月还款将增加11％左右。购房者月还款的增加，将进一步拉高房价收入比，给房地产需求带来一定的压力。

　　利率的上调同样也会增加房地产开发企业的成本。由于房地产企业的建设资金大多依赖银行借贷，加息将对房地产企业的投资热情造成一定影响，利率提高后，资金供应偏紧将使开发商实际的资金成本更高。

　　前几年许多国家实行的超低利率为全球房地产的发展带来了契机，成为拉动许多国家经济的巨大力量，同时也使其中一些国家房地产市场形成了一定的泡沫。在过去的若干年中，特别是2008年金融危机前的几年，除了日本、德国、东南亚各国外，全球许多国家的房地产价格都在上涨，自上世纪90年代中期到金融危机爆发的2008年以来，美国、英国、澳大利亚、爱尔兰、荷兰、西班牙、瑞典等国的住房价格已上涨了40％到60％以上。

　　目前来看，全球利率将会随着各国经济的复苏而走高，伴随着澳大利亚、中国等国的加息, 很可能预示全球进入新一轮加息周期开始。

　　综合来看，利率与房价两者之间确实存在着负相关的关系，利率向上对房价有向下的压力。当然，有时候也会出现利率提高情况下房产价格上升的情况，这种现象也许是由于其它因素对房产价格影响更敏感造成的, 比如对未来房产价格上升的预期、真实收入的增加或者地区移民人口数量的净增长。

张健 华房基金创始合伙人、华房中诚基金管理公司总裁。在房地产行业有20多年经验。曾任职于全球最大的房地产投资集团之一的联胜集团和澳大利亚最大的投资银行麦格理银行。著有《房地产投资基金实务》和《房地产金融实务》等六部房地产专著。