住宅70年后，完全可以免交土地费

近期，上海在土地使用权收回方面的规定，在社会上掀起了一波不大不小的争议。

近段时间，上海规划和国土资源管理局在多幅地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中注明：“土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容。

实际上，这事说大不大，说小不小。从大处讲，国有建设用地使用权如何收回的问题，关系到广大民众的切身利益，大家当然都会高度关注新的政策变化，之前其他城市从未曝出过类似上海的这种规定。从小处看，国有建设用地使用权年限之事，大家都已经比较清楚了，当你签定商品房购买合同或拿到房产证时，上面都已明确无误的注明了土地使用权年限；上海市即便在土地出让公告中标注了一下，又有什么大惊小怪呢。

这事不得不从头说起。1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中提出：为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。其中规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。

显而易见，20年前，为了推进我国房地产市场改革进程，而暂时的规定了国有建设用地出让年限。然而，20年后的今天，我国房地产业的发展水平和发展环境已发生了巨变，却依然还在沿用居住用地七十年这样的陈规旧例。是否应与时俱进的进行修改呢？肯请相关部门考虑。

谈起住宅，很多人都会提及土地私有和公有的话题，我国是土地公有制，而西方国家多私有制。但若深究之，其实住宅土地的公权还是私权差别并不大，关键得看其它相关配套政策。土地所有权可分为永久地契和批租地契，如新加坡、澳大利亚、新西兰、香港地区的批租地契多为99年。据新加坡近十年的统计数字，99年地契住宅比永久性地契住宅一般单价便宜20%左右，但在某些区域，新建的99年地契房比附近建筑破旧的永久地契房还要贵。

我国国有建设用地使用权年限，沿袭旧例就沿袭吧，任何改革都不易。可人们更关心的是，土地使用权到期后该如何“收场”。这事在前几年《物权法》草案讨论和制定过程中，就曾激起过巨大的争议。比如2005年的《物权法》草案四稿中曾规定：建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法第四十八条第三款的规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。”也就是说，即便是使用权届满须收回，那也得补偿地面上的建筑物价值。

然而，这么非常重要的一条，最终还是没能出现在终稿中。《物权法》规定：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

讲的很明白，住宅届满自动续期，非住宅另议，地上的房屋要看有无约定——这个约定是指土地出让合同，也就是上海市正在尝试做的：“土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”。所以，上海市正在做的事，并没有违法，反倒是想遵照《物权法》，让以后土地使用权届满后，更容易按现在的约定进行处理，否则只能是“没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。

问题的关键是，这种尝试性的处理方式，不得不面临巨大的社会舆论压力。况且，这还没涉及届满后如何续交土地使用费的更加敏感的问题。由于牵动了太多人利益，这不仅是法律难题，更亦引发巨大的社会问题。《物权法》不可能进行更细致的规定，只能留待以后解决，几十年后国民比较富裕，对于住宅用地使用费的续交，完全可以少交一点，甚至可以不交。

最后，笔者还有一个相当靠谱的建议。众所周知，住宅持有环节的税收肯定要征的，上海和重庆正在积极推出试点的是房产税，这只是恢复旧税而已；以后应通过人大立法物业税，增加征物业税的同时，完全可以考虑将减免现有住宅将来续交的土地使用费，从而完成以税代费的完美交接。这样既优化了房地产税收结构，又巧妙的处理了土地使用权届满后的制度性难题。