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房价涨幅回落是好事,住房改革攻艰是大事

2011-01-19 11:21:03

岁末年初,上海房地产市场成交量保持活跃态势。2011年房价到底何去何从,新一轮房地产调控会否到来,成为令很多人迷惑不解之事。昨天,国家统计局公布了2010年全国房地产数据,从中可以窥察出全国和上海楼市走势的苗头。

去年全国房价涨了多少?房价是个焦点话题,然而房价的涨幅却一直是笔糊涂帐。整体来看,2010年全国一手房成交均价为5033元/平方米,同比2009年上涨7.4%,证明房价仍在高位运行。严厉的楼市调控并未使房价下跌,不过国家文件中也从来没说过要让房价下跌,去年4月“国十条”的标题就是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。

所以,去年的房地产高压政策,并非像很多人认为的那样,纯属“空调”,客观的讲,还是住建部部长姜伟新的表述比较准确:房地产市场投机性需求得到一定抑制,调控取得一定效果。不可能不让房价涨,但调控政策要做的是:让房价飞的速度放慢。相比2009年全年23%的涨幅,2008年全国房价涨幅适中,处于近十年的偏低水平。

按统计局口径,2010年上海商品房(包括办公楼、商铺、纯商品住宅、动拆迁安置房)成交均价为14000多元/平方米,比2009年上涨5%左右。当然,很多人会质疑,说这个价格低估了。那要看统计的是什么类别的房子了。如果单单针对市场化的商品住宅,那么2010年单价已超过2万元大关,比2009年上涨三成左右。

很多人都知道,与股市相似,在分析楼市时,成交量有时比成交价更重要。2010年全国一手商品房成交量,比2009年增加了一成。这意味着什么?不好也不坏!2008年全国房地产市场低迷,所以成交量居然下跌二成——近十年从来没有哪个年头成交量会下跌。去年调控得厉害,不过成交量仍在顽强的增加,只不过增幅已明显变小了。这就是调控的一个功劳——如果没有调控,成交必然更加火爆,从而助推价格飙得更高!

那么上海成交量是何表现?绝对可用“惨淡”来形容。按统计局口径,2010年上海所有一手房的成交量,比2009年大减近四成。全国31个省级地区中,只有西藏的跌幅比上海更大。如果只算市场化的商品住宅,那就更惨了,同比暴跌五成左右。由此证明,2010年的调控让上海楼市的成交量“很受伤”,主要原因有二:一是商品房供应量不给力,二是部分不合理的投资投机需求撤退了,但部分合理的自住需求也变得犹豫和观望——只怪房贷政策太苛刻,认房又认贷,即便是以前用贷款买过房子,现在手中没有一套房子,那么再买时也算你第二套房,首付至少五成、利率1.1倍。

在这种情况下,新一轮房地产调控是否会像部分人认为的那样,随时来临?笔者认为不大可能。诚然,前段时间温总理再次强调,要继续让房价回到合理水平,可到底“合理水平”涨的啥样,谁也说不清。2011年,通货膨胀将继续盘踞高处,人们存款继续是负利率,人民币升值还会车轮滚滚向前进,海外游资依然垂涎中国房产,即便是继续限贷限购,也不太可能像部分网民高喊的那样:房价会大跌一半。

12月份, 70个大中城市房价环比上升0.3个百分点,和11月份涨幅持平,说明近两三个月,房价幅涨得到控制,预计管理层对房价走势还会继续观察一段时间,新一轮调控一季度出现的可能性较小。预计2011年房价月度环比涨幅将基本控制在0.5%以内,部分月份可能出现环比负增长。大家不必惊慌,2011年绝对不会重演2007和2009两个年头的“疯狂的房价”。

政府须做两档事。一是继续抑制投机性购房需求,二是加大保障房建设,尤其是,要尽快健全住房保障的机制和体制。正如近日上海两会上俞正声书记所言:住房如果拿不出一个解决问题的长远机制,上海的人才优势将丧失殆尽,如果公租房租金远远低于成本,这种租赁房的体制不可能持久。全国同样面临这些问题,比如在公租房的问题上,重庆靠财政投入大建特建,未来会否出现福利化分房时代的某些弊端,比如政府不得不年复一年的在公租

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打酱油:2011-01-19 11:43:35
政府只是表面上做好事!
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