2011年商品房用地市场热度难减

2010年底，国土部频繁发生，其中提到“对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，2日之内就要填写房地产用地交易异常情况上报”。然而，随后全国各地土地市场交易中，溢价率超过50%的现象并不少见，个别地方甚至出现区域性“地王”。2010年上海土地总成交金额达到约1523亿元，也创下历史新高。

在这个背后却是大型房企尤其是央企地产公司华侨城、中铁建等坐拥雄厚资金“逆市而动”，在市场相对低迷的时期加速“抄底”，筹备足够的土地资源作为后期开发、上市融资等企业运作的资本； 2010年年终还未到，七成房企已完成全年销售目标，万科更是以超千亿的销售业绩领衔中国房地产业；2010年年底上海的房价相比年初上涨了约20%，年底的周成交均价甚至突破2.4万元/平方米，成为历史新高。

房价不断上涨，房企已逆市翻身“不差钱”，“高房价”更难以遏制，港资开发商也都在纷纷加码内地，如九龙仓，瑞安建业，朗廷，嘉华国际。李嘉诚旗下的和黄在上海，南京，重庆接连拿下了三幅土地，甚至制造出“地王”，一改其谨慎拿地的作风。

这样的市场格局，导致政府、开发商、购房者三个市场主体中，市场的主动权越来越转向开发商。因此，即使有土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金将再提10%，不低于出让最低价的30%……土地市场的调控政策，一些城市土地交易溢价过高，诞生“地王”的现象仍然不可避免，并且也预示着未来的土地市场热度难减。

首先，政府着力开发保障房市场后，在土地供应这块“蛋糕”没有做大的前提下，保障房用地的增加势必会推动商品房用地地价不断上涨。以上海为例，2010年上海共完成保障性住房用地供应840公顷，占全部住宅供地的76％，超额完成全年目标（上海市土地管理部门消息）。那么，2010年商品房用地相应占全部住宅用地仅24%，在未来，商品房用地的供应会更加紧张，商品房用地地价上涨成为大势。

其次，大型开发商资金流支撑商品房用地市场“地王”继续生存。回顾上海近两年年以来的“地王”，要么像龙华“地王”绿地集团那样拥有充裕的现金流作为支撑，要么像有些上市房企那样有上市融资、银行授信等融资渠道。能够提供充裕现金流支撑的支撑这些大牌开发商敢于拿“地王”，也是大型开发企业不会盲目退地的基础。

第三、合作开发模式，市场资源优化配置，“地王”生存的风险可规避，导致土地市场热度难减。广州亚军地块，证大外滩地块等“地王”均为几家开发商共同拿地共同开发的合作开发模式。这是今日“地王”和以往的“地王”开发模式的最大不同之处。但在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，房企由竞争转为“竞合”， “地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，为了拿地获得今后开发收益也好，为了上市融资也好，为了合理配置公司资产也好，未来房企之间通过收购、参股、控股等强强联合的方式，即使政策在“地王”开发环节上有种种限制，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。

总之，尽管有土地出让金不低于出让最低价的30%，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，2日之内就要填写房地产用地交易异常情况上报等各土地市场调控措施，但由于在开发企业资金流相对充裕的市场背景下，商品房土地市场供应的大幅缩水，会导致商品房用地市场“僧多粥少”，供求关系越来越紧张。我们可以预见，在未来商品房土地市场热度难减。