上百城市破产商业地产是最后的避风港吗

政策调控之风越刮越猛，而各大公司入主商业地产，将商业地产视为避风港，正在上演，这和2008年年末金融危机爆发之初，有点类似，当时人们普遍视商业地产为最后避风港，但实质上，商业地产只不过是调整周期滞后而已。

如今，有消息称，美国今年要有上百个城市因债务危机破产，危机将重新爆发，美国政府除了印钞票外，已经没有办法了，所以，很多资本提前介入商业地产。

日前，保险公司入主商业地产正在成为潮流，有消息称，保险进入商业地产又添上浓墨重彩的一笔，总交易金额为37.44亿元的原首都时代广场被中国人保集团股份有限公司（下称“人保”）及旗下子公司成功拿下。

事实上，去年一年，政策都在和住宅市场掰手腕，虽然没有撼动住宅市场的毫毛，但是，政策和住宅是两败俱伤，政策在某种程度上失去了威信，而住宅市场也是死扛伤身，很多上市公司的债务非常大。

不过，也正是房价如此坚挺，今年的房地产调控还要加码是在意料之中的事情，从金融政策上遏制房地产流动性过剩，到行政手段的价格干预措施，以及从大环境上的压制房地产市场，和1000万平米的保障房巨量供应出炉，住宅市场很可能迎来一次寒冬。

房地产早已成为一个政治话题，因为住宅市场牵涉到民生的切身利益。房价持续高涨将透支未来的消费能力，开发商玩不动，普通购房者更玩不动，老百姓怨声载道势必造成管理层下决心出台打压政策。

不仅如此，在实体产业方面，管理层也重拳打击了炒作农产品和资源以及能源价格方面的游资，股市更不是不稳定，因此，明年资本流向很可能向商业地产继续集中。

作为投资者也要清醒知道这几年房价涨得过快，这主要指住宅市场，商业地产却与同类地区的住宅楼盘形成了商住价格倒挂的局面。随着城市化进程的不断推进，浩浩荡荡的农民进城转为市民，商业地产一定会迎来勃勃生机。城市版图将不断扩大，集中商业将会像雨后春笋般地不断崛起。因为经济转型期会大力发展第三产业，包括旅游、休闲、餐饮、娱乐、文化、教育、医疗等。所以，加大发展商业地产的力度，是大势所趋。

目前，大型房企纷纷规避政策重锤打击，转向了内地城市和商业地产。商业帝国模型正在构筑，而且日益影响城市的面貌。

商业地产的领头企业大连万达盛极一时，而香港开发商的“地产+商业”模式重新引起国内开发商的关注。就连曾积极推崇美国模式的万科，也已经重新调整自己的定位。年初至今，万科在商业地产领域的布局已经涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市，既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线城市和内陆区域中心城市。同时，保利地产也确定了集团的“四大业务板块”，即商品房、保障型住房、商业地产和旅游地产。

事实上，就连一些小型开发商，也开始关注商业地产。因为小型开发商在过去一轮的地王拉升战中，被挤出住宅市场，只能和一些大企业联合开发。笔者认识的不少中小型开发商，都走的是这条路。

从数据上来看，当前形成的一股商业潮流，是有根据的。国家统计局公布的数据显示，前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27%，商业营业用房增长33.2%。前三季度，商品房销售额为3.19万亿元，同比增长15.9%。

由于商业地产的投资较为理性，这个投资领域绝没有住宅市场那样冲动。虽然在短期来看商业地产的投资回报要慢于住宅市场，但中长周期持有商业地产，从它的增值率与区域的不可再生来看，回报率是不可估量的。同时这个投资领域也不是普通投资者关注的板块。商业地产作为投资市场，在银行贷款的首付比例上早已有限制，所以现在住宅的二套房首付有了严格限制，反而对商业地产是一个投资的促进。

多种政策的打击，对住宅市场是短期利空，对商业地产却是利好，雨水不能总下在一个地方，商业地产大旱很久了，也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多了，已经泛滥成灾了，资本已经开始布局商业地产。

虽然开发商转移战场，将据点插在了二线三线甚至四线城市，但毕竟住宅市场已经聚集了风险。而商业地产与基本面最贴近，不像住宅市场那样“点背离”。这对资本的转移也是有好处的，让资本少一点利用银行杠杆去炒那些住宅，更多进入商业住宅领域，降低住宅市场的热度，也降低中国经济的风险。

不过，需要指出的，商业地产过度繁荣，也不是什么好事，日本房地产泡沫的标志就是从商业地产彻底烂掉开始的。中国2008年年末，住宅市场已经萧条了很久之后，很多人讨论商业地产是不是最后的避风阁，不过，事实证明，未几商业地产也进入了萧条期。商业地产由于和实业经济联系密切，因此，商业地产的溃败，就等于是实业经济的萧条指示牌。2009年住宅市场崛起，但是，商业地产直到2009年末，还不能说彻底好起来。不过，当大量的资本挤出房市和股市之后，剩下的商业地产或许迎来新的避风港时期。

不过，商业地产的崛起，是大势所趋。因为国家正在大力发展服务业和城镇化，为商业地产的扩张带来了先天的机遇。然而，我国的商业地产，在税收上比住宅更更高，造成资本宁愿炒房也不愿投资商业地产，这就造成了住宅市场过火，而商业地产总体上长期处于虚弱期。

投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50.5%，投资获利的一半都缴纳税收。此外，房屋投资如用于出租，仍然涉及到诸多税种，如按照出租收入应缴营业税、城建税、教育费附加、房产税和个人所得税等，这样，在现实中，就造成了商住倒挂的现象。商业地产虽然不是直接关系到居民居住问题，但是，也不是可以随意征收高税费的借口，不合理的永远都是不合理的，不会因为目的而改变。再说，商业地产税费最终还是要转嫁到居民消费品中去，最终由消费者埋单，和居民直接埋单没有什么区别。

因此，要想改变这种状况，必须调整商业地产的转让税率，从而盘活整个商业地产，从而为平抑物价作出最有效的贡献。