先租后买就一定是理性的选择吗

日前，官方媒体人民日报发文指出，2010年，为了遏制房价过快上涨，国家对楼市进行了严厉的调控，2011年调控仍将继续，市场有可能进一步企稳。在政策逐渐落实起效的同时，要让房地产市场真正实现长期平稳健康发展，还需要购房者转变住房消费观念，逐步树立“先租后买，先小后大”的理性住房消费观。

先租后买和先小后大，在理论上是可行的，但为何在实践中却不能流行开来呢？我们认为，主要有以下几个因素在作怪。

第一，先租后买的前提是要有房源可租，当房租价格高涨的时候，有廉租房和公租房进行平抑。但是，我国现在的公租房和廉租房之类的保障房，房源还是远远满足不了需求，虽然有77元每月的廉租房之类的冠冕榜样，但这毕竟不是所有的人都能租到这么廉价的房子。以至于上海、北京等大城市，不得不进行分割出租，群租以满足更多租客需求。从整体上而言，我国房租和房价问题，从根子来说，还是供给和需求有很大的缺口，导致租价和房价不断地上涨。因此，所谓先租后买分时段和批次进行，在理论上是可行的，但是在实际上依然没有解决房源少的问题，因此，先租后买并没有解决问题。

第二，先租后买的一个重要前提，就是房价和房租都比较稳定，这样，租房者就不会觉得自己吃亏。因为如果房价大幅度上涨，租房者越往后推迟购房，付出的代价越高，收入减去租金增长率，远远落后于房价涨幅，那么，这种理念是不行的，等于收入变相贬值。曾经一位朋友，以前是一个外企的高管，工资很高，但是一直租房没买房，现在这位哥们很后悔，既要替房东纳粮，又要承担高了几倍的价格去购买同一类型的房子。在现实生活中，多少踏空者都在设想，假如……事实上，这个世界没有假如。因此，很多人将此转嫁到唱空派头上，有些死空头当年确实有很多拥趸或者说fans，但后来反戈相击的很多。踏空房市一时是等不到调整的机会的，所以，很多人就很生气。因此，考虑到房子的金融属性和投资属性的时候，先租后买的可行性是受到质疑的。

第三，先租后买譬如“先恋爱后结婚”，这是现在社会的主要特色，但是，现在很多年轻人都是“先上车后买票”，先买房再说。这里面背后因素很多，比如说，“无房不婚”、“一步到位”、“低龄购房”、“啃老购房”行为，导致买房成为一种潮流。人生的消费黄金年龄，往往都集中于此。另外，现实教训也促使这些行为成为主流，不能仅仅一批了事，认为这些行为是错的，而后指点一番，问题是，在得到现实教训之后，大家选择了那些行为，而且直到目前，还是正确的行为，不会因为你认为错的，就会改变了。比如说一些女孩子要房子，在某种意义上来说太物质化了，但同时他们又都这么做，搞得男人很疲惫，有首歌正是唱出这种无房男人的痛苦，“老大不小了，还是没老婆”原因在于“可是哥没有房啊，房价它天天涨”；还有一些一步到位的行为，也考虑到未来的价格因素和换房政策因素，如此等等，这些看似愚蠢的观念背后，其实才是真正应当关注的东西。

在中国构建一个比较完整的梯度住房，其实很难，比宏观调控下下命令和文件难得多了，最起码需要充足的房源，才能做到这一点，和当年短缺经济时代抢购电器一样，随着电器的充裕度不断增加，相对稀缺性不断减少，租房和买房，都大致是付出一样的成本的时候，不用鼓励，这些精于计算的市场人，都会根据自己的条件，选择先买或者先租。