2011年房地产政策还会更给力

2010年就要过去，回望曾经折腾，并还将喧嚷的房地产调控和市场，人们更多的感触，可能是困惑和无奈。从1月 “国十一条”，至4月的“国十条”，再到“9.29新政”，全年三波调控，一波紧似一波，甚至最后不惮实行限贷、限购这样的硬性行政干预措施。

客观的说，在严厉的调控之下，市场确实有所降温。整体上看，全国房地产开发景气指数自今年3月触顶后，至今持续回落。从成交量看，今年全国新建商品房成交量可能比去年增长10%左右，增长明显回落。从房价来看，自4月70个大中城市房价同比涨幅创12.8%的新高以来，涨幅持续回落，11月已降至7.7%；可以说，“遏制部分城市房价过快上涨”的目标初见成效，不过离预期效果尚有距离。尤其是房价没有出现合理回调，致使年末关于第四波调控的预言、呼声渐起。

那么，明年房地产政策到底将会怎样？不妨先看官方表态。12月26日，温总理表示：在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。今年采取十条措施和五条措施，现在看落实的还不够好，我们将从加大保障性住房和抑制投机两个方面继续加大力度12月27日，国务院副总理李克强出席全国财政工作座谈会时也表求加强保障和抑制投机投资。12月28日全国住房城乡建设工作会议提出：继续坚定不移地加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。

由此可见，2011年房地产调控不仅不可能放松，还有加码的可能性。依然将稳定房价作为核心目标，中央将督促相关部门和地方政府进一步落实好既有政策，加大查处、约谈、问责力度，在此基础上，如果房价依然明显上涨，则极有可能出台新的调控政策，尤其是比较键二季度，如果楼市由春暖向夏热演变，则第四波调控极有可能出台。至于明年第一季度，由于正处春节前后的传统淡季，市场不太可能偏热，属于政策观察期，不太可能推出新一轮调控。2010年三个领域的政策动向值得关注。

其一，试点开征房产税。国家层面，今年首次将房产税改革纳入发改委年度工作计划，加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。地方层面，“沪12条”表示“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”；12月重庆市出台的楼市调控细则也有相似提法，这也就意味着上海和重庆将纳入房产税首批试点城市，只待国家批准。鉴于当前调控房价效果不佳，部分热点城市房价依然存在明显上涨的冲动，早则第一季度上海或重庆极有可能率先进行试点征收，晚则明年必出。

其二，进一步加大保障性住房建设力度。12月中央经济工作会议公报中明确提出，2011年要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。从规模来看，明年将开工1000万套，几乎是今年新开工量的两倍；从结构上看，重点将推进公共租赁住房建设，其次是廉租房和棚户区改造，经济适用房正在被淡化。值得关注的是，“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”属于首次提出，表明未来将形成住房供应的双轨制，保障和市场“两条腿走路”。

其三，继续抑制投机投资性需求。主要是加强落实“国十条”和“9.29新政”的政策，尤其是加大对土地闲置等违法违规行为的处置力度，抑制地方政府过度追求土地财政的行为，调整土地储备和土地利用制度；房地产信贷难以放松，三套限贷、外地无纳税证明限贷等严厉政策还将持续，开发贷款、房地产信托等保持紧缩态势；限购政策将继续执行，若房价继续上涨，则实行限购的城市还将继续增多；由于明年人民币还将继续升值，外资进入房地产业的热情不可能降温，限外措施有可能进一步升级。