限购令“出易退难”

限购政策又现新动向。去年，共计有16个城市宣布实行限购政策，其中海口、福州、厦门、温州等规定有效期限至2010年12月31日。近日，这四个城市不约而同的宣布顺延执行此项政策，而且没再明确有效期。

为什么会出现这种“出尔反尔”的现象？实在是形势所逼。“9.29新政”中明确要求：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。但10月以来，全国房价不仅未跌，而且少数城市房价涨幅还有所扩大，调控房价的效果反倒没有去年5-8月份明显了。预期效果未显现，限购政策也就没理由如期退出了。

也正由于此，在12月29日召开的全国住房城乡建设工作会议上，姜伟新部长表示：在今年房地产市场调控取得一定成效的基础上，2011年我国将继续坚定不移地加强房地产市场调控，进一步强化各项调控措施的贯彻落实，继续抑制投资投机性购房，一些房价上涨压力较大的热点城市要继续执行限购政策。另外，有关部门将重点对房价过高的地区进行监测，并适时对省市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任。

房价未能调整到位和中央不满意，这双重压力让上述四城市只能硬着头皮，也得继续执行限购政策。房价为何如此坚挺，连限购这种行政干预措施都无能为力？原因主要有两点：一是“9.29新政”出台后，外部环境不利于抑制楼市需求，尤其是  CPI增幅持续扩大，物价飞涨，即便是经过两次加息，一年期存款依然是明显的负利率，在这种情况下，人们购房以求保值、增值的欲望难消；还有人民币也凑热闹，6月19日启动二次汇改以来对美元升值已达3%，海外热钱大量涌入国内，其中部分流入房地产市场。

二是限购政策发挥药效也需要一个过程。作为硬性的行政干预手段，人们一般都认为它是一剂特效药，其实并非如此。16个实行限购城市中的多数，都允许一个家庭再新购一套，这就意味着只要还有购房冲动的家庭，近二三个月可能已经下手了，这就使市场整体交易量并没出现大幅下滑。但如果政策长时间持续下去，则那些已用掉“房票”的家庭，将没有资格再买房，这类需求的萎缩将会慢慢显现。况且，原来部分限购城市措施不力，执行过程中动作变形，看似强大，不过纸老虎，装装样子而已。

2010年，中央政府出台三波调控，一波严似一波，但结果却不如人意。典型观点是12月26日，温总理在媒体节目中坦言：我在去年访谈当中曾经向广大群众承诺过，在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。今年我们采取十条措施和五条措施，现在看落实的还不够好。

2011年，房地产调控注定还会进一步紧缩。一方面，保障性住房建设规模增加至1000万套；另一方面，继续抑制投资投机，并且还要储备新的调控政策。然而，今年调控房价的压力依然很大，即便是在货币政策趋紧、商品房供应增加的有利情况下，可通胀还将维持偏高位置、人民币还将升值5%左右、流动性依然比较充裕。所以，今年房价明显下跌的可能性几乎不存在。

今年全年，限购政策的命运存在很大的不确定性，部分房价有所调整的城市可能会于年底取消，部分城市还将持续到明年；甚至，年内限购城市的阵营还有可能扩容。值得注意的是，去年居然连西部二线城市兰州也实行限购，这意味着其他中西部二线城市也有实行限购的可能性。在我看来，只要调控房价的效果达不到中央的预期，限购令就不会完全退出人们的视野。