1000万套保障房钱从何来？

2011年计划保障房建设同比增幅72.4%，需1.4万亿投资；资金安排的挑战非常大。

以下是中国经营报2010年12月18日报道：

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　　调控力度不断加大，房价依旧节节上涨，这已经成为2010年房地产市场的主题词。刚结束不久的中央经济工作会议上，对于2011年的房地产政策并没有更多着墨，只是提出加快住房保障体 系的建设。

　　住房和城乡建设部12月初向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套。

　　1000万套保障性住房！相比2010年的580万套，增长72.4%。这张甚为惊人的任务单，几乎相当于今年全国商品住宅的销售总套数，所需的投资额更高达1.4万亿元。如此庞大的政治任务，地方政府靠什么完成，究竟会对房价产生多大影响？

　　保障房任务。“市场归市场，保障归保障。”从2008年宣布建立住房保障体系开始，学习中国香港与新加坡的双轨制已经成为中国楼市的目标。不管实现这个目标后结果是否美满，目前学习的步子正在加快。

　　背后最根本的原因是，商品房价越来越难以控制，今年的两次房地产调控堪称历史之最，但结果并不如意。地产商公布的11月当月销售均价显示，调控并不能让房价下挫，11月万科的销售均价为13268元，为今年最高。其他开发商也同样屡创新高，与今年6月相比，万科销售均价上涨30%，金地上涨20%，富力上涨64%。虽然这样的简单列比并不严谨，但也颇为直观地说明调控之难。

　　1000万套的保障房成为明年的新任务。但保障房能对房地产调控产生怎样的作用？北京市住建委委员、新闻发言人徐志军表示，对刚性需求予以满足和解决，加大保障性住房实现“应保尽保”，会降低房价上涨的推力，进而抑制商品房的需求。

　　但明年1000万套的任务并不轻松，这已相当于每年全国商品房销量的总和。2009年全国的商品房销量不过9.3亿平方米，如果按100平方米一套房子折算，当年全国不过卖出了900万套房子。今年房地产遭遇连番调控，即使增长依旧，全年售出的商品房预计也只在1000万套左右。

　　如果明年的保障房计划可以顺利实施，商品住宅与保障房的比例几乎达到1:1。商品房市场用了几乎20年的时间才形成现在的规模，每年全社会的资金投入近乎7万亿元。有人估算过，同样体量的保障房所需的投资资金高达1.4万亿元。

　　如此庞大的资金需求由地方政府自己买单绝对不可能，1.4万亿元已相当于地方政府全年的土地出让收入，而且前提是土地市场价格维持在2009年、2010年的高峰期。

　　财政已到天花板。“今年赶死赶活就已经把老底都清空了，明年几乎还要翻一番，财政肯定是没钱了。”南方某省住建厅的负责人向《中国经营报》记者表示，在他看来1000万套保障房几乎是不可能完成的任务。2010年中央财政安排的保障性住房建设资金为792亿元，已为历年之最。但是根据公开数据推算，2010年保障房的总体投资高达8000亿元，剩下的7000多亿元的资金均需要地方政府投入。

　　一开始，地方政府的算盘打的是社会资金的参与。但对于回报遥遥无期的保障房，社会资金兴趣不大，即使参与其中的开发商也大多抱着维护政府关系的心态参与。

　　广州2010年新开工建设保障房300万平方米，相当于过去3年的总量，“今年21个保障房项目已落实19个，分布于天河、萝岗、白云、黄埔、花都和南沙6区。”知情人士透露，这批保障房项目中有12个由政府主导建设，7个由社会力量参与。据这位人士透露，原本广州计划保障房项目有一半以上引入社会资金，但最后动用了各条渠道后也只能完成计划的2/3，买单的还是地方财政。其中廉租房全部由政府财政买单；经济适用房则是滚动建设，主要通过前期销售收入来筹集后期建设资金，不足部分则由商业银行贷款来获得。

　　在2011年的1000万套保障房中，增量最大的属公共租赁房。这些公租房如果像廉租房一样，压在地方财政上，无疑是百上加斤。今年10月份，三部委在联合下发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》中明确，公租房和廉租房可以共享同一资金来源——土地出让净收益：从2010年起，在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，各地可将从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金统筹用于发展公共租赁住房，同时还可动用公积金增值收益部分和廉租房补贴给公租房补贴。

　　“这其实与廉租房、经济适用房是同样的渠道。”业内人士分析，这样的安排解决不了问题。2010年深圳市土地出让计划收入239.04亿元，其中将安排6.94亿元用于保障性住房建设，不到土地出让金总额的3%。“因为政策规定是土地出让‘净收益’的10%，究竟地方政府的出让净收益是多少，这本来就是一笔糊涂账。”业内人士分析道。

　　向商品房开刀。按照深圳的“十二五”规划，未来5年将建设68.2万套住房，其中四成是保障性住房，也就是每年要建5.45万套保障房。业内人士估计，深圳保障房拆迁建造的最低成本也要6000元/平方米（这还不包括维护、管理的成本），假设平均每套房60平方米，一年深圳保障房的总成本就高达196.2亿元。以今年不到7亿元的资金解决深圳保障房的问题肯定杯水车薪。

　　“今后在商品房开发以及‘三旧’改造中的商品房项目中，也要求按一定比例配套建设公租房。”广东省住建厅副厅长陈英松向记者解释，以后土地出让条件中就明确配套建设的公租房，包括总建筑面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、房屋权属等事项。并在土地出让合同中约定。如果房地产开发企业未按规定配套建设,就要依法承担相应违约责任。

　　将目标瞄准开发商的远不止广东，今年6月，上海市住房保障和房屋管理局相关负责人曾公开表示，今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用房等保障性住房。事实上在商品房项目中“配建”、“插建”，已成为多个省市为增加保障房供应而采取的方法。比例大多在3%到5%不等。

　　即使将来全国商品房都配建保障房，2009年全国7亿平方米的竣工面积计算，保障房也只有2100万~3500万平方米。距离明年1000万套的目标还有一半的任务。

　　银行还是最大金主。“政府的投融资平台完全可以在保障房建设中担当大任，银行、信托、保险等资金和民营企业资金都可通过投融资平台参与进来。预计未来将逐步成为我国保障房建设的主体渠道。”国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松以及华创证券研究员杨现领联合署名的报告为此开出药方。

　　各大金融机构也纷纷宣誓支持，保险资金投资保障房依旧还在“计划“中。“还是要靠银行。”上述住建厅的负责人对记者表示。12月8日，上海银监局表示，上海银行以银团的方式向13个保障性住房项目发放贷款，规模达到373.8亿元。

　　12月初，工商银行宣布贷款支持“华岩组团公共租赁住房”项目。这是重庆市2010年首批开建的3个公租房项目之一，工商银行有关负责人表示，该行贯彻国家建立保障性住房体系的战略。

　　早在11月20日，北京银行就分别与北京市国土资源局、北京住总签署战略合作协议，提供意向性授信北京市国土资源局50亿元、与北京市土地整理储备中心签订10亿元综合授信合同、为北京住总提供20亿元授信额度，优先用于保障性住房建设。而就在11月19日，建设银行北京市分行与北京市住房和城乡建设委员会签署战略合作协议，给予北京市保障性住房建设200亿元人民币意向性授信额度。

　　越来越多迹象显示，银行大笔资金将进入，保障房似乎有了“保障”。但更多的问题也因此带出，保障房如何分配？商业贷款资金寻求回报怎么解决？以香港经验来看，在考虑维护、折旧以及相关人员薪资等经常支出后，持有廉租房利润率为-14%左右。必须依靠物业出售及商业租赁融资补贴。内地显然还没有这样的长效体制。

　　日前杭州传出建造保障性“别墅”引进名人。而深圳的保障房也不再局限于低收入人群，而是扩大至面广量大的各类各层次人才。也就是按照人才的不同层次，给予了不同级别的住房优惠政策。

　　这样的保障房制度是否有失本意？

张健 华房中诚基金管理公司总裁(CEO, Huafang Capital)。在房地产市场、投资、管理、研究、开发、金融和战略方面有20多年经验。曾任职于全球最大的房地产投资集团之一的联胜集团和澳大利亚最大的投资银行麦格理银行，长期担任房地产和金融企业高级管理职位。著有《房地产投资基金实务》和《房地产金融实务》等六部房地产专著。