2011，楼市调控的终极之道

2010-12-20 22:45:57

不断高企的CPI导致我国已经连续8个月实际利率为负，居民手中的钱正在寻找更多的增值渠道，房地产投资再度成为居民的投资首选。据央行发布的城镇储户问卷调查显示，四季度26.1%的受调查居民在投资方式上首选房地产。

超话地产说楼解字之：法

法，刑也。从水，平之如水;从去，不直者去之。——《说文》

礼，禁于将然之前;而法，禁于已然之后。——《大戴礼记》

治国，无法则乱，守法而弗度则悖。——《吕氏春秋》

法，古写作“灋”。“廌”，一种独角神兽，相传它能辨别曲直、是非。法的本质，存在于国家意志、阶级意志与社会存在、社会物质条件之间的对立统一关系之中。

本月15日，中国社会科学院发布2011年《社会蓝皮书》指出，我国城乡居民总体生活满意度下降，小城镇居民降幅最明显。在收入增长乏力、物价上涨、房价高企、社保体系尚不健全的现实压力下，个人经济状况已连续三年蝉联影响城镇居民总体生活感受的首要因素。“蓝皮书”中称，房价问题的关注度在逐年上升，半数城镇居民当前对政府的首要期望是“降低房价，解决住房难问题”。

2011，是十二五的开局之年。在由“国富”转向“民富”大政下，楼市调控将如何作为？执政理念又该作何调整？就此，笔者浅述如下。

先从房价上涨的主动力谈起

自1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，中国内地正式拉开房改的大幕，这也成为中国住房制度改革的一个分水岭。回顾这12年的房价运行趋势，在最初的5年里，房价并没有出现快速的上涨。而随着2003年国务院“18号文”的颁布（房地产正式被确立为支柱行业），房价机车便驶入了“高铁时代”。而这12年间，房价在高经济增长、城市进程化、土地资源紧张、市场供应短缺、国际热钱涌入，以及公众对通货膨胀的预期等诸多因素影响下，如兔子般的飞跑，而百姓的收入恰乌龟之爬行。

记得，今年两会上温总理在《政府工作报告》中，曾用360余字来谈遏制房价问题，其所占篇幅可谓不小。但八个月后，温总理对于房价问题则表示：“这件事确实很难，左一个（国）十条，右一个（国）五条，就是压不下来。”有人说，房价再升也不一定会死人，但房价大跌时一定会死人。而房地产价格下降就意味着地方政府财源的减少，以及GDP政绩的下滑，这是地方官员们绝对不愿意看到的。房价上涨的动力很多，但房价上涨对有其利的人就是最大动力。

笔者在今年9月的《一个字说透高房价》文中，曾言：“中国的楼市有很多特殊性（政策市），方方面面都在影响着房价。若要用一个字，来简括高房价的根本原因，那这个字便是——欲。无论是个体，抑或是团体。也无论是因私，抑或是因公。其‘欲’所为，确使房价高企。”当“欲”统领一切的时候，似乎一切也都在商业化。但地方政府不是“无限公司”，将本属人民的土地用作经营，追求其“利润”最大化。若如此，必然成为贪腐的温床。而腐败的最高境界，就是腐败合法化。

再说楼市调控（发展）终极之道

有人说，眼下中国社会的一切积怨和不和谐因素，无非与腐败、收入差距以及民生的欠缺有极大关系，而“住房难”则成为众多民众的心头之忧。若不解决这些问题，三十年经济改革的成果势必毁于一旦。

笔者以为，若用一个字可说清高房价的话，那用三个字或可说清楼市调控何以避免“空调”。这三个字，就是：心、民、法。

这三字诀（或可称楼市调控“吉祥三宝”）要“三为一体”，缺一不可。而这三字诀也是楼市调控（发展）的终极之道。

◎ 心，体察百姓、心系苍生。

得天下有道，得其民，斯得天下矣。得其民有道，得其心，斯得民矣。得其心有道，所欲与之聚之，所恶勿施尔也。——孟子

民心走向决定一个时代的走向，故司马懿说：“得民心者得天下”。常思“其兴也勃，其亡也忽”，故温总理强调以“亦余心之所向兮，虽九死其尤未悔”明志。当下的楼市调控，从某种意义上说就是民心调控。但，如今百姓的心，却在为房而绞痛。当房子不再仅仅是为居住时，其房价便离普通百姓越来越远去。百姓也只好望房兴叹，也只好蜗居于斗室。但蜗住的不是人，而是那颗期盼幸福的心。人虽可居，可心怎能蜗？！

纵横九万里，上下五千年，古往今来，多少体察百姓、心系苍生的为官者“知屋漏者在宇下，知政失者在草野”。近年来，房价非理性上涨的背后，是收入差距、社会贫富差距的加大。换言之，是老百姓的收入“跑不赢”房价。

今年9月13日，温总理出席“第四届夏季达沃斯年会”时表示，要采取有力措施，包括财税改革、收入分配改革来逐步改变收入分配不公的现象。并指出，缩小收入分配差距，实现社会公平正义，是“政府的良心”。收入问题是制约生活水平提高和消费扩大的要害。中央经济工作会议提出，“要研究制定收入分配改革方案，努力扭转收入差距扩大趋势。”（已将“收入分配改革”纳入明年主要任务之一）。

民生连着民心，民心凝聚民力，重民生才能聚民力，顺民意才能保民安。执政者，只有体察百姓、心系苍生，解除老百姓在民生方面的后顾之忧（住有所居），其蕴藏的消费能量才会释放出来，生活质量和幸福指数才会提高，社会以也才会更加安定与和谐。

◎ 民，以民为本，执政为民。

国以民为本，社稷亦为民而立。中华人民共和国，人民为最高主权，人民的利益高于一切，一切为了人民，这是国家的根本性质。但今，有些执政者，其内心、眼中，第一是权，其次才是民。置“水能载舟，亦能覆舟”历史教训若罔闻。弃“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”而不顾。如此理念执政，政府公信何有，房价何以回归理性？！

难怪有人问其：是“为人民服务”，还是“为人民币服务”？！

胡锦涛主席在十七大报告中指出，坚持科学发展观就是要坚持以人为本，做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享。而重庆市委书记薄熙来，在被称“史上最严厉”调控前，就明确提出：“住房是当前百姓最关注的问题，帮穷人造房是政府的责任，要让老百姓都有房住。解决住房保障是一个重大民生工程。”

做官先做人，万事民为先。正如孟子所言：“乐民之乐也，民乐其乐;忧民之忧也，民也忧其忧。”为官者，莫忘手中权是人民之赋予。无论位再高、权力大，皆应是人民的公仆，都应以民为本，执政为民，为广大人民谋利益，求福祉。

◎ 法，依法执政、依法治市。

思楼市调控，为何陷入“屡调屡空”的怪圈？深感调政太多，欠缺长远规划，章法杂乱。政，不在多，而在有效。频出调政，楼市自有抗体，且随时间推移，边际效应递减。对于目前楼市的问题，最为欠缺的就是“法”。政令再多，也为人治，多有折扣执行。而法令一出，则毫无人情可期。

其实，早在1983年，《住宅法》就被正式纳入全国人大法制委员会的立法部署，并在2001年开始起草论证。但遗憾的是，至今仍没有纳入全国人大的立法计划。由于《住宅法》长期缺位，楼市治理从根本性上处于“无法可依”之境地。而房地产业近十年的高速发展，已埋下了诸多矛盾与隐患。在社科院7日发布的《经济蓝皮书》称，目前中国85%的家庭没有能力买房。面对“商品房无法满足住房需求”这样一个最现实、最实质的问题，人们再一次将目光关注到《住房保障法》上。对于迟迟不能出台的《住房保障法》来说，承载了太多普通百姓的期盼。

诚然，无论是《住宅法》、《住房保障法》，还是“新拆迁条例”的制定过程，都是与既得利益集团博弈的过程。而某些地方政府官员，对立法也更非积极。从某种层面上说，其内心并本愿打掉高房价这只“老虎”。个中缘由，或正如相声“武松打虎”中那位县太爷所言：“你胆敢将我那虎爷置于死地，那老虎与我有情谊！自从来了这只虎，俺们县就算是有希望了，不仅每年能向上面申请相关的经费，而且拉动了县里的经济。如今你把老虎打死了，为了县里的经济，你必须给我到景阳岗上装老虎，方能不治你的罪……”

虽然，目前楼市存在“无法可依”的缺位问题，但另一最大的问题却并非“无法可依”，而是“有法不依”。如针对闲置土地、捂盘惜售、违规放贷等问题，就存在着“有法不依”的问题。趋于满足个人利益的需要，其既得利益集团往往会结合公权力，而轻而易举地绕过当前法律、法规及相关政策。其结果，就是再多、再严厉的调控政策最终都逃陷入“屡调屡空”的怪圈。而这就需要，尽快制定出一部以民为本，把人民的利益放在第一位，且符合国情民意的法律。

无论“人之初”性本善也好，性本恶也罢。在现实中，人的欲望是无止境的。而法律作为道德的底线，在规范政府和人们的行为时，终究在发挥着潜移默化的作用。

为确保为官者，能在阳光下执政，楼市需要法;

为使真正需要住房的人，得到政府保障，楼市需要法;

为有效遏制投机炒房、钻空子为己谋私行为，楼市需要法;

为解决供需失衡的现状，不再使房价非理性上涨，楼市需要法……

关注法治楼市，就是关注未来。民为邦本，本固邦宁。只有以人为本，依法执政、依法治市。且有法可依，有法必依，执法必严，违法必究。楼市必可得以早日健康发展，房价必可早日回归理性。民安居方能乐业，民有恒产才有恒心。国家的未来与发展，皆须建基于此之上。

故思2011，楼市调控（发展）的终极之道，唯有：心、民、法。

这不仅应为执政者的追求与目标、理想与抱负，更应是楼市调控与发展的终极之道、终极关怀之真谛。愿执政者：

为民安立心，为民生立政，为国泰立法宪，为华夏开太平。

最后，谈一下“房地产与包容性增长”

2011年，是“十二五”的开局之年。自国家主席胡锦涛在第十七届五中全会（10月15日至18日在北京召开）中，提倡将包容性增长纳入“十二五”规划后，便引起了社会各界的广泛关注与热议。也就是说，“包容性增长”将与近年来提出“科学发展观”与“和谐社会”一样，将成为未来一段较长的时间里，中国社会经济生活的新理论及指导思想。包容性增长，这一带有前瞻性概念的提出，对我国经济、社会，尤其是对房地产业的未来，又将有何影响？楼市又该朝着哪个方向发展？

“包容性增长”一词，很容易让人联想到古语“海纳百川，有容乃大”。因为包容，是一种境界。而对于“包容性增长”的含义，有着各种各样的解读。其实，“包容性增长”始源于上个世纪70年代对贫困的思考。最初是提出了“广泛基础的增长”，后提出了“对穷人友善的增长”。在此基础上，进一步提出了“包容性增长”的理念（界定为倡导机会平等的增长）。

诚然，机会的不平等，结果或不平等;但机会的平等，也非意味着其结果就平等。笔者在《“两会”会“两会”吗》一文中，曾言：“目前最大的问题是‘不患寡不患贫，而患不公’。”若要分好社会财富这块“蛋糕”，势必要消除“不公”。而要增加居民收入，势必要重新划分失衡的利益分配格局、遏制行业垄断，也势必要伤及既得利益集团。

纵观我国三十余年的经济发展，无疑是快速增长。地方政府早已习惯了以GDP为中心的传统经济增长模式，不少地方长期奉行“GDP主义”，把“经济发展”简单理解为“经济增长”，而又把“经济增长”简化为“GDP增长”。尤其是1994年分税制后，地方政府在“GDP锦标赛”中，已无暇思考如何充分利用城市土地，以及资源重新配置的问题。同样，近十余年的城市化发展，也碰到了土地问题。大规模的扩大城市面积，想方设法的转换土地用途，带来很大隐患。一则，大不代表就强;二则，大不代表就能可持续发展。

自停止“福利分房”后，很长时间内只有房地产政策，但缺失相关的百姓住房政策。而有着住房需求的百姓，面对保障房的短缺（某些地方政府或有意而为之），只能纷纷被逼走上“华山一条道”的商品房市场。有人戏称为“如仅商品房是其解决住房问题的唯一选择，就意味着每日三餐饮食须上饭店解决”。至此，供需怎能不紧张？！房价焉能不高涨？！

房价高居符合“包容性增长”？非也;蜗居房奴符合“包容性增长”？非也;

蚁族鼠族符合“包容性增长”？非也;行政强拆符合“包容性增长”？非也;

囤地空房符合“包容性增长”？非也;捂盘惜售符合“包容性增长”？非也;

炒房投机符合“包容性增长”？非也;房无保障符合“包容性增长”？非也;

调控缕空符合“包容性增长”？非也;为官贪腐符合“包容性增长”？非也;

时闻楼停停、楼歪歪、楼脆脆、楼倒倒…又符合“包容性增长”？非也，非也。

依胡锦涛主席指出的“包容性增长”根本目的（让经济全球化和经济发展成果惠及所有国家和地区、惠及所有人群，在可持续发展中实现经济社会协调发展）而言，其核心应是公平与合理地分享经济增长。换言之，是要保证人人都能公平地参与增长过程并从中受惠。或是说，要将发展民生作为重点、热点。

民以食为天，人以居为本，安居才能乐业。故民生，是最大的政治，也是我国改善人民群众生活，发展经济的最终目的。只有民生得到最大化改善，经济方能得到真正的发展，社会方得以和谐安宁。

民以居为安，民安，则国泰;国泰，则天下平！

民以富为盼，民富，则国强;国强，则佑中华！