保障房与商业资金合作能走多远

前几天我写了：有关信托公司和REITs参与保障性住房项目，我个人认为可能有个案成功，总体上会“变味”，并最终可能是“无言的结局”，“希望”我的预测不被今后几年的事实验证！。

今天看到地方政府公租房建设和保险资金的联姻，我有二点感想：

保险资金、信托公司和REITs参与保障性住房项目可能决不是中长远之计；中长远之计是否是首先要调整观念？

以下是2010年12月4日经济观察报全文报道：

一方缺资金，一方寻项目，地方政府公租房建设和保险资金的联姻方案一直处于探索之中。

据本报了解，在深入接洽后，双方却发现迟迟难以找到合适的商业模式，在收益率、回报周期在内的诸多核心指标上未能够达成共识。

一位保监会人士对本报表示公租房政策的制定不取决于保监会，目前还没有得到相应的通知，更未着手制定相关内容。

险资在等待

保险资金投资不动产已经并不陌生，写字楼、酒店、养老社区都已经进入其投资的范围，但是备受关注的公租房建设自今年提出希望与险资合作后却迟迟难以推进。

一位保险资产管理公司人士告诉记者，这主要是政策不明朗，由于公租房项目符合险资投资的长期性和稳健性，其实不仅保险资金，就连受限的企业年金都想开拓这一领域。

以上海为例，今年10月，上海市政府办公厅下发了 《关于切实推进本市公共租赁住房工作的通知》，提到抓紧研究成立市级投融资机构和投资试点机构，引导公积金、保险资金、社会资金等投资公租房建设项目，形成投资、建设、经营、管理的市场化运行机制。

复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示，保险资金、养老金、企业年金都苦于合适的投资渠道太少，而政府主导的公共租赁房,有政府的担保及支持,收益相对也比较稳定，这对追求风险控制的保险资金而言，是一个非常可观的渠道。

一位接近上海市市政府人士透露，早在7月份，上海市长韩正就参与当地保障房建设向险资发出邀请，目前已经与平安、太保等公司进行了沟通，双方都表示了积极的合作意向。

太保一位知情人士透露，在参与政府讨论的过程中，各家保险投资部门因特长不同，倾向的路径也有所区别。因曾拥有多个基建项目债权方案操作经验，太保资产希望借鉴基建发债的思路，同时资管公司还可作为发起人联合同业共同融资。

平安集团在地产领域的摸爬滚打已有数年，其旗下仅平安信托一个平台，在地产投资的项目就包括了商场、写字楼、酒店和住宅多种业态。平安集团发言人盛瑞生向本报表示，尚未确定由哪个平台来执行，还在等保监会的实施细则。不过，平安集团董事长马明哲在今年8月份表达了对公租房等保障房的兴趣，其理由是，经济保障性住房规模很大，定价比较低，可持续性比较适合于保险资金做滚动开发。

中国人寿相关负责人对本报表示，因公租房收入稳定，又有政府信用，作为寿险资金很愿意参与这种稳妥的投资，公司也进行了相关研究与市场调研，不过仍在等待不动产投资相应的配套细则。

而一位中国人保人士表示，“公租房也属于民用住宅，理论上不被允许介入，但作为保险资金来说，非常愿意参与投资。如果日后可以介入的话，估计是用政府平台去操作，因为保险资金是不能投资房地产开发项目的。”

而对承接了大量保障房建设任务的地方政府而言，资金缺口一直令官员挠头。按照保障房建设规划，从去年开始每年大概需要筹措4000亿元左右用来建设保障房。其中中央财政对中西部财力困难省市补贴792亿 （含100亿追加补助款），其余3000多亿需要地方来配套。而国务院今年针对地方融资平台的清查风暴，又令地方性债务失去了财政担保的筹码，银行融资已无路可循。

收益率僵局

在这种情况下，双方的合作看似应该水到渠成，但是事实上进展并不顺畅。

上述接近上海市政府人士表示，目前险资参与公租房能否成行的主要问题在于，项目的回报能否让保险公司动心，而来自险资监管机构层面的障碍并不大。

在上海市的思路中，包括公积金、社保资金、商业保险资金参与公租房建设的框架是，由政府成立公司负责项目的运作，并通过发债融得保险资金，并给予债权人一个稳定的收益率。

该人士说，在前期的探讨中，政府初步提供的回报率约为3%~4%，而保险资金的诉求在6%~8%以上。这个是事件进展最大的矛盾。

资金的回报周期方面，政府的公租房按照测算应该需要15~20年回收成本，一些参与前期接洽的保险公司对回报周期的预期要远短于此。

此外，由于政府财政目前无法对公租房项目做担保，也增加了保险公司对风险的担忧。

“保险资金没问题，保监会也要服从整个大的市场环境，”中央财经大学保险学院院长郝演苏教授表示，“目前最主要是确定相关政策，公租房的土地怎么出，租金标准怎么定，分配人群有哪些，保险资金是很多人的养老钱，只有这些具体的条款确定了，才能保证资金的安全和收益，在整个房地产调控中不会因为保险资金的介入而起反作用”。

“在承诺收益风险方面，地方政府本身其实面临两难。”上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍说，“首先，地方政府很难承受将大笔资金沉淀在长周期、低收益的项目里。”

此外，由于保障房的体量太大，对寸金寸土的上海而言划拨土地似乎也难以承受。政府已确定的方案是，按照土地的底价出售。“不能溢价出让，政府在土地出让金收入这块可以说损失很大。获得的土地底价，其实大部分都被前期的做地成本覆盖了。”事实上，对于这些新兴的住宅区，地方政府还需要投入大量的教育、商业、交通等公用大配套，其投入并不亚于公租房本身。

摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶认为，保险资金成为保障房特别是公租房的主要资金来源没有问题，但是政府如何利用和承接这部分资金仍待考量。