中央的明年决策给房地产的压力很大

随着政治局会议的召开，下一年的两大热点都毫不惊奇的定调了。一个是两大宏观调控政策的基调，即：2011年中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策；另一个是房地产调控政策，胡锦涛主席在召开座谈会时候指出，加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。

应当说，中央已经明确了房地产市场的两个最大的变数。“稳健的货币政策”有多稳健？这里还是含糊不清，很有可能是紧缩性的政策，因为现在只有一个方向，就是从松到紧的方向。我们有理由相信，在“适度宽松的货币政策”下，都可能五次上调准备金和一次加息，那么，这个“稳健的货币政策”这种可能性更大。

当然，这里需要指出的，这个总体定调对于房地产来说，还不是最坏的结果，没有采取“适度从紧的货币政策”，2007年年末就是这样定调的，那哪里是“适度从紧”，简直是压的经济密不透风，不仅房地产市场低迷，而且实业企业大量的倒闭，直到金融危机爆发后，才算扭转那样的措施。

如果决策层能够汲取这样教训，相信在2011年的货币政策，不会是太紧的政策，因为很明显，从2008年一役来看，无论是数量型还是价格型的从紧的调控政策，都是一出反药方，不但没有将物价压下来，反而促使了大量企业的倒闭，造成了经济发展的低迷，差点美国生病，殃及我们。

就“稳健的货币政策”真实含义在哪里，央行研究局局长张健华稍早解释，货币政策是短期的政策工具，经常会因使命的不同、侧重目标的不同有所变化。所以货币政策有些工具可以微调，而且微调以后还可以反向调。他强调，任何取向的货币政策“并不是一成不变的，在实际执行过程中有时候是扩张的，有时候是紧缩的，有时候是真正稳健的。要对应不同时期的经济背景，有不同的做法。”张健华先生的这样认为似乎有道理，但是，如果前后左右都可以的做的，那么，政策的模糊性就非常强，失去了指导意义，说了等于没说，因为很明显，这是正确的废话，永远不会错，货币政策就这三种情况，张健华先生认为“有时候是真正稳健的”，不知道这个是不是“真正的稳健的”。

现在还有很多人认为，中国的货币超发（同时，这里应当指出，货币超发在市场化的过程中，起到非常积极的作用），造成了当前的困境。这一点是不假，但是这不是主要的，主要的是因为大量信贷贷款放出结构不合理，有身份有地位的企业和力量，能够获得大量的信贷资本，进行炒作，而大量的实业资本，因为从紧的货币政策，日子更加艰辛。这是我们这些年来房价和地价起飞，农产品和资源品大涨以及垄断产品步步高的最核心的因素，对于信贷不合理的结构，采用整体性的加息政策和上调准备金政策，作用不大，反而成为促成企业垄断度有所提高的帮手。这一点要注意，良善的意愿不一定达到良善的结果。另外，应当明确的是，当前成本推动型的物价上涨，是基于两大环境下的物价上涨，一个是全球大过剩的情况下的成本上涨，一个是人民币升值预期下的成本上涨。第一个对于美国来说，更为致命，第二个对我们来说，更为致命。当然，第一个对我们造成的困难也很大。比如说一个大央企，手里有那么多的贷款和利润，但是，产品却过剩了，你说他们的资本都用在哪里去，很多情况下，他们会炒作。这就给整个经济带来风险，君不见2008年一役，消灭了很多小房企，但是，多了多少个不是房地产出身的地王。

2011年房地产调控之所以还会加强，加强措施应对没有多少了，这个加强的理解，我认为应对是落实既定的政策组合拳，可能还会有些措施加进来。其实大家有个误解，认为当前的房地产调控政策没威力，这是错的理解，事实上，这些措施既有釜底抽薪的金融政策，又有断粮断炊的信贷政策，还有敲竹杠和敲打敲打的管制政策，还有增加供给倒逼供应方的政策(中国明年拟投资1.4万亿建1000万套保障房)，不可谓威力不强。但是，管理层也很清楚，这些叠加效应的负面效应非常的大，如果经济就此避免二次探底的厄运，那么，这些措施不会房地产形成致命的打击。但是，一旦经济趋势下滑，那么，这么严厉的房地产组合拳，可不是搞着玩的，房地产可能成为直接恶化经济形势的主力。毕竟，美日欧诸国还在闹危机，有的在闹失业危机，有的在闹主权债危机，他们的政策还是在积极扶持房地产市场，还是在搞宽松的货币政策，他们都很清楚当前经济大局势——过剩周期没有过，就当前来看，真正的通缩要比所谓的通胀危险系数要高得多。现在新兴市场之所以物价上涨的快，就是因为经济的核动力实业经济陷入困境，货币流向了资产和大宗商品市场，导致经济局部高烧。

因此，从中央最近表态来看，房地产市场明年局势不容乐观，这种不乐观不是指价格和量能方面的不乐观，而是从压力角度来说的。一是政策压力将继续加大，二是市场双方博弈可能陷入更高价格均衡下的僵局，三是中小房企命运未卜，明年的货币政策和调控政策，将为大房企兼并小房企的利器，这或许是决策者们并不愿意看到的结果，但很可能会发生。而且，2011年很有可能是经济反复的一年，特别是全球反危机措施已经消失殆尽之后。