房价泡沫论是科学大仙们的梦呓

每年社科院总要“雷人”和刺激国人一番，今年也不例外，蓝皮书和绿皮书一起上阵，将中国的房地产市场搅得翻天覆地。

第一，社科院的统计数据比统计局的高，在当前的情形下，是在下井落石，意思是说，现在调控还得加码。社科院召开2011年《经济蓝皮书》发布会，指出今年全国商品房平均销售价格较上年同期上涨15%。而统计局数据，却少了5%。事实上，对于社科院和统计局的数据谁更能反映真实情况，恐怕民众更倾向于后者。这已经与两年前的情形，完全逆转了。当时谁要高估了房价，很多人恨不得吃了人，而今，谁要说低估了房价，舆论声讨之声不断。前者有中国人民大学说房价下降20%，被指为胡扯。

第二，85%的家庭没有购买住房的能力，显然有哗众取宠之嫌疑。今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比去年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。蓝皮书还预测，如果调控放松，房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%。蓝皮书特别指出，目前中国85%家庭没有能力购买住宅。

事实上，8.76年不吃不喝买套房，可能还不行。但是，说85%家庭没有购房能力，是明显违背事实的，现在是85%的家庭都有住房，也没有多少人住到桥底下大街上。当然，你要是拿重置成本来说，那是很多家庭都没法买房。不过，问题是，需要重置房产的家庭，并不是特别多。社科院作为政策的研究机构，决策者的智囊团，研究问题应当是实事求是，明显的违背事实迎合民众，是有违科学精神和职业道德的。

认为调控放松房价会报复性反弹，是在挟持政府。其实，当前的调控已经非常的严厉，政府要警惕，一旦外部环境改变，这些政策的叠加效应对于整个经济致命的影响，这才是最关键的。事实上，退一万步说，如果房价出现报复性反弹，只能证明政策药方不对，不对药方还要持续搞，那才是社科院专家们意愿看到的。

第三，绿皮书的泡沫指数科学性不足，或者偏离实际。2011年住房绿皮书指出，今年9月中国福州、杭州、天津、青岛等7座城市房价泡沫成分占实际价格比例已超过50%，北京、深圳的房价泡沫接近50%。绿皮书说，泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占比例。　据对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。泡沫指数，根据这份报告的作者所言，就是“泡沫指数=1-基准价格/实际价格=（实际价格-基准价格）/实际价格”，代表实际房价中价格泡沫所占的比例。

公式虽然很简单，却很难确定这两个数量，即实际价格和基准价格。特别是基准价格，争议很大。作者是这样的计算的：房子的实际价格即在实际交易过程中的成交价格，而基准价格是通过对一系列参数进行演算而来的。这些参数包括2009年家庭人均可支配收入、客运量、货运量、地方财政预算内支出、固定资产投资总额、城乡居民储蓄年末余额、社会商品零售总额、货物进出口总额、年末实有公共（汽）电车营运车辆数、普通高等学校在校学生数、执业（助理）医师人数等11项指标。

首先，你选择的实际成交价格代表性如何，这是一个问题。其次，基准价格又是由11个指标决定的，这11个指标都有很大的争议。其三，就算是前者没问题，还有很多足以影响基准价格的数字没有列出，比如说灰色收入，这个数据对于基准价格影响很大。也解释了很多收入不多，为什么有那么多家庭能够买得起这么高房价的原因（都说没钱，很多人排队买不到房子，还恨恨地说开发商捂盘惜售，不公正）。

综上所述，当前房地产市场数据一片混乱，没有一个数据是权威的，能够经得起推敲的，有人拿着这些失真的数据（不一定是计算程式有问题，很多是我们特殊的因素，但影响却很大的因素，没考虑进去），与各国数据去比来比去，结果得出的结论，不具有实际操作价值。早在2000年，就有人拿着这些比较数据，痛斥高房价如何，如今，很多听话者沦为唱空者们的炮灰，而这些空军的钱袋子越来越鼓。

不过，就当前情形来看，虽然我国还有支撑房价上涨的因素，房价还有继续上行的动力，但是，我们也不是盲目鼓动任何人都要买房。买房一定要和购房能力来匹配，任何市场都有风险，一旦出现特殊的情况（任何事情都有特例），房价下挫了，你有没有这么大的能力承担债务，这也是很重要的。没有能力者，或许以时间换取住房，即等待国家保障房建设，或许是一条现实的道路。或者到房价略低的地方去购置，也是一种办法，总之，办法是人想的，不过，拒绝空想，是每个要买房的人，必备的心态，至于社科院的表演，也可以当作一个参考看看，但要时刻记住：披着科学外衣的巫师，是最可怕的巫师。