楼市调控见效慢吞吞，房产税随时待命

有媒体报道，全国楼市正在出现回暖势头。引用某研究机构数据，11月第一周成交量 “凝固”，第二周35个城市中已有12个城市成交量出现止跌回升，第三周18个城市开始上升，第四周成交量全面回升；伴随着成交量的反弹，部分城市房价也出现上涨。

房地产市场果真正在、或者说已经反弹了吗？这事还得细琢磨。首先需要指出的是，周度成交数据有点不靠谱。一周时间跨度太小，难以准确反映市场走势。比如，上周就有媒体炒作11月第三周的成交数据，其中提到10个重点城市中北京成交量跌幅最大，而此次第四周的数据又表明，北京（受保障性住房成交影响）涨幅最大；两周时间，北京的成交量就坐了一次过山车。所以，研究市场变化趋势，在时长选择上，以月度为宜，可兼顾季度。

总体分析，“9.29新政” 调控效果已经有所显现。从全国数据来看，10月份新建商品房成交面积，环比9月下降11.2%；70个大中城市房价环比涨幅，由9月的0.5%回落至10月0.2%。然而，值得密切关注的是，这一波调控的短期成效，远不如4月的“国十条”。5月全国新建商品房成交量环比4月下降近20%，70个大中城市房价环比涨幅，由4月的1.4%急剧回落至5月0.2%，6月进一步出现0.1%的负增长。

从一线城市和重点二线城市来看，表现更为明显。中国房产信息集团的全国十大重点城市成交指数表明，“国十条”出台一个月后，十大重点城市成交量剧减约六成，“9.29新政”出台一个月后，成交量仅下调三成多点。以上海为例，5月成交量环比4月暴降七成，而10月比9月却基本持平。由此证明，近两个月的市场情绪，远比5-6月稳定。

回头看看，确也有些出人意料。被称为史无前例严厉的“国十条，也不过让市场调整了4个月，而且房价基本没跌，只是成交量显著萎缩；被称为空前行政干预“9.29新政”，在限购、限贷、限外、限价等诸多苛政的压制下，市场的“抗压性”居然如此之好。由此，我们完全可以理解前段时间温总理在澳门所说的“房价难调控”，以及近日住建部副部长仇保兴抛出的“调控面临六大难点”。

之所以10-11月楼市降温步调缓慢，有两大外部因素不容忽视。一是CPI持续走高，10月高达4.4%，11月或达5%左右。去年楼市火爆过程中，通胀预期是一个重要的推动因素，而近段时间通胀正在变为现实（这在半年前并不明显），人们对于钱不值钱这档事，相当担忧。在存款负利率、股市剧烈振荡的情况下，即便是购房需凭“房票”，限制贷款，依然难以打消部分人购房的念头。就当前市场而言，搏取短期差价的炒房行为已经很少了，而那些寻求保值、增值的长期投资者、改善需求者，依然比较活跃。

第二个因素是人民币升值。这也是近半年才渐受关注的事。2008年-今年6月，人民币对美元汇率基本稳定，受迫于欧美压力，我国6月重启汇改，至今已升值3%左右。人民币正在升值，且还将升值，这就导致外资大量涌入国内，根据商务部相关数据估算，10月份入境的游资规模，比9月骤增一倍多。况且，美国二次定量宽松的货币政策，将在未来几个月内持续增加人民币对美元升值的压力。海外游资进入内地后，楼市是一个重要的去处。不管是购买物业，还是通过股权投资、为国内房企提供融资等多种投资形式，当前都已现形。

加之近期国家打击农产品炒作，前几个月在这一市场兴风作浪的国内外游资，被迫寻找新的投资领域。这些不利因素，共同制约了本轮房地产调控效果的“立竿见影”。按照当前的政策力度，加之冬季传统淡季正在到来，预计市场将会慢慢降温，但房价会否出现实质性下跌，尤其是一线城市的高房价能否合理下调，还存在很大的不确定性。

观察当前主要城市的市场表现，投资性需求依然存在，少数项目开盘时，照样上演排队抢房的场景；另外，土地市场尚未明显降温，近期杭州、温州、武汉等地接连暴出地王。从对于宏观经济影响的角度分析，房价是一种重要的资产价格，同时具有一定消费价格的属性，如果房价继续保持上涨态势，则对于国家抑制通货膨胀的政策目标非常不利。

在这种情况下，房地产调控丝毫不能放松。“国十条”实属严厉，但却没能达到效果，重要因素之一是相关部门和地方政府没有将政策落实到位。“9.29新政”不能重蹈覆辙，中央应大力督促相关部门和地方政府执行政策“不走样”，尤其是要加强问责。前段时间有媒体报道，个别实行“限购”的城市，或者朝令夕改，或者迟迟不执行，这些行为都是与中央调控方针相违背的。我们预计，接下来几个月，假若部分重点城市房价依然上涨，房产税必然会“靴子落地”。