政府终于承认调控房价难度很高

近日，住房和城乡建设部副部长仇保兴表示，当前中国房地产价格波动前所未有，调控压力前所未有，调控面临六大难点。无独有偶，前些时间，温家宝总理在澳门曾表示：“这件事（调控房价）确实很难，左一个(国)十条，右一个(国)五条，就是压不下来。”

这是国家领导和房地产主管部门领导，首次明确表态调控房价困难重重，在很大程度上反映了高层对于房地产调控的一个重要观点。中央不回避部分城市房价偏高，而且调控压力大，这是一种实事求是的表现。具体到原因，仇保兴归结为六点，笔者基本赞成这一观点，并在此对六个因素略作展开分析。

第一，城镇化发展带来的刚性需求。当前我国处于城镇化快速发展阶段，去年城镇化率约46.7%，以每年0.8-1%的增速，还能持续快速发展15-20年左右，每年约有1500万的农民进城，其中包括几百万大学毕业生。他们进城后，都需要住房，或租或买，皆增加了市场需求。在发达国家城镇化高速发展时期，也多伴随着房价的快速上涨。

第二，民间资本投资领域过窄。我国居民储蓄率非常高，而且近几年伴随着部分行业利润率降低，民营资本出逃实体经济，比如光温州就有6000亿资金游弋。发达国家金融产品丰富，资本市场监管制度健全，而我国投资渠道较少，市场秩序混乱。比如近期又曝出个别基金经理操作“老鼠仓”的行为，而股市中的内幕交易更是屡教不改、屡禁不止。在我国，散户投资股票的赚钱机率，远低于机构和那些掌握内幕消息并违规操作者。老百姓并不傻，近几年的经验告诉他们投资房产更划算。这也是民间资金持续大量涌入楼市的重要原因。

第三，全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合。去年以来，全球流动性泛滥，在欧美经济复苏乏、新兴经济体国家经济走强的情况下，全球资金正在搬家，而中国是最受青睐的国家之一。今年6月重启汇改以来，人民币对美元快速升值，至今已升值近4%，而且国际投行预期还将继续升值。这就导致套汇资金大量涌入，中国人民银行日前公布的数据显示，10月份新增外汇占款高达5190亿人民币，刷新30个月的最高记录，扣除同期的贸易顺差和外商直接投资后得出的余额估算，当月流入的热钱，比9月份增加了1.4倍，显示热钱加快流入。美国联储局推行第二轮量化政策进一步加强了这一趋势。热钱进来后，多数进入股市和楼市。近期上海已出现外资收购房地产的案例。

第四，房产持有环节税收制度缺失。这里指代房产税或物业税。当前，我国房地产税收结构中，开发和流通环节的税负重，而持有环节则很轻，尤其是住宅持有税基本上空白。这就使投资投机者持有多套住宅的成本极低，甚至任其空置多年。这在国外是不可想象的，比如美国物业税税率为多1-2%（由地方政府确定）。我国正在研究恢复开征房产税，将来还有可能推出更加完善的物业税。

第五，地方政府对土地财政的依赖度太高。这会影响地方政府落实房地产调控的积极性，地方政府不希望房地产市场降温和低迷，所以2008年10月22日中央救市之前半年，几十个城市已抢先出台各自的救市措施。地价是房价的重要组成部分，地价不落，奢望房价下跌并不现实。

第六，各地区之间经济和楼市发展不均衡。一二三四五线城市之间，东中西部之间，经济发展水平、居民收入水平、房地产市场成熟度相差很大。单以房价收入比来衡量，一线城市已高达14倍以上，泡沫明显，而重庆、沈阳只有6倍左右，房价仍处合理范畴。而中央的很多调控政策是“一刀切”的，比如三套限贷，必然导致误伤自住需求，而各地调控效果亦难同步。

最后，还要加上一点，仇保兴没提到。当前国内通胀持续加剧，而银行存款的负利率情况也在加重（除非连续加息）。在这种情况下，很难抑制民众投资的热情，尤其是投资房产。虽然因难重重，但各级政府必须迎难而上，完善政策，提高调控房价的水平。