央行频繁上调存准率背后

近日央行决定自11月29日起上调存款类金融类机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是本轮楼市调控以来第六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。央行频繁上调存款类金融类机构人民币存款准备金率，主要目的还是限制金融机构信贷肆意扩张，稳定金融系统，防止潜在金融风险的发生。

对于楼市来讲，央行提高存款准备金率，笔者认为在国内是和目前出台不久的“限购”等楼市调控政策的作用是相互互动的，也是在美国实施第二轮“定量宽松”货币政策之后防止国内外过多热钱流入房地产市场，控制国内房贷市场规模，一定程度上显示了国家调控当下楼市“高房价”的决心。具体来说笔者认为有三方面：

第一、2009年至今商业银行对一些大型房企进行银行授信，一定程度上使这些房企的资金链相对宽裕，引起“地王”、“捂盘”等现象的发生。央行频繁提高商业银行的存款准备金率，那么，商业银行可提供放款及创造信用的能力就下降，在楼市高位运行的背景下，这对于今后商业银行对房企授信是一个警示：频繁上调存款准备金率之后就是频繁的加息，调控政策将会进一步收缩市场“流动性”与开发商资金链。

第二、“限购”政策抑制投资投机需求过剩的政策，从金融安全角度考虑，也是为了控制国内房贷市场规模，防止房地产市场投资投机需求过热对于金融系统安全的影响。商业银行上调存款准备金率，从遏制房价过快上涨的角度来说，打压投机需求，引导投资资金流向实体经济，规避楼市投资风险，对于楼市过热的一线城市来说，一定程度上暗示“高房价”适度回调已成为必然。

第三、伴随美国实施第二轮“定量宽松”货币政策，国内通胀预期正在慢慢演变为现实。央行自11月29日起上调存款类金融类机构人民币存款准备金率0.5个百分点，是继不久前央行加息收缩市场“流动性”的延续，也是为了防止通胀过快来临，稳定人们对于未来市场通胀的预期的金融手段和措施。

总的来看，央行频繁上调存款类金融类机构人民币存款准备金率，从资金面上给商业银行和开发商一个警示，暗示着未来楼市金融政策将进一步从紧。在未来楼市调控的政策还将进一步完善和加强。但频繁上调存准率背后的也表现出“史上最严厉”楼市调控政策对目前“高房价”的局面的无奈。

在通胀预期下，央行继续实施积极财政政策和适度宽松的货币政策，虽然有“限购”政策的存在，但是多数“限购”措施已经被操作层面规避，楼市投资性需求为了实现资产的保值增值，想法设法进入楼市，“高房价”的局面明显没有得到改观。拿上海来讲，“沪12条”出台逾一个月，11月份上半月，上海一手商品住宅成交均价依然高位运行，为21803元/平方米，仅仅环比小幅下跌7.57%，同时，八成单价5万元以上新盘逆市涨价。

另外， 2009年至今多数大型房企通过项目销售、上市融资、银行授信等有了充足的资金，尽管有以“限购”为主要特征的“史上最严厉”调控，但是调控政策及手段几乎用尽，效果却事与愿违，开发商明年不怕政府调控“闹饥荒”。从这个角度来看，“高房价”局面也难以改变，2011年房价也难以下调或者大跌。央行货币政策委员会委员李稻葵近期在“中国宏观经济论坛2010-2011”也预测，未来一年左右时间，房价增速和CPI增速大体相当。房价不大可能出现20%左右的下调。

此外，中国的房地产很特殊，跟国外不一样。国外一般是供需两方，一方是房地产行业一方是购房者，两方的一个相互作用的结果。中国的房地产行业从改革开放到现在其实一直是开发商一方的一个行业，并不是开发商和购房者互动的一个行业。2008年8月份是整个经济危机的最低点，我们也没看到几个开发商倒闭，如果明年的经济形势更好，反而出现开发商合并重组，甚至倒闭，还有可能房价下跌，这似乎不可能。因为2009-2010年开发商通过项目销售、上市融资、银行授信等有了充足的资金，开发商明年不怕政府调控“闹饥荒”。从这个角度来看，2011年房价也难以大跌。

但是，中国楼市尤其是一线城市楼市的问题的关键并不在于2011年房价涨跌如何，而在于明年房地产业能否持续今年土地市场、房产市场这样的“繁荣”。拿上海来讲，2009年以来，由于市场“流动性”充裕，银行业已大肆放贷于楼市，房企融资也吹起了房地产泡沫，楼市的“繁荣”与实体经济的缓慢复苏出现结构性不平衡。除此之外，还有我们耳熟能详的大虹桥商务区、真如城市副中心、迪斯尼、高铁地铁等房地产业及基础设施似乎还在“欣欣向荣”的建设和发展。

其实，上海应该吸取迪拜世界及其母公司沿用的是大资金、大建设、大投资的模式所带来的后果及危害，把更多的资金和政策应用和偏向于实体经济。如果政府将就于当下楼市过热所带来的经济虚假繁荣，对于楼市过热的现象置之不理，对于实体经济刺激上没有实质成效，而与此同时，大规模的房地产建设和基建投资需要大量银行贷款支持，那么长此以往，房价将继续高攀，楼市泡沫也将进一步吹大。

冷静一下回顾国内外货币政策的变化，在国内，一方面继续施行适度宽松的货币政策，为“高房价”创造生长的温床，另一方面却加息、频繁上调存款类金融类机构人民币存款准备金率，抑制通胀预期的来临与房价的快速上涨。在国外，美国推出第二轮“定量宽松”货币政策无疑为中国楼市调控不尽人意的现状“雪上加霜”，但从另一个角度来讲，“定量宽松”货币政策导致货币供应量将会增加，从而导致货币贬值，人为地推动物价上涨。大量印刷钞票将产生通胀，从而导致热钱流入房地产市场等领域进行资产的保值增值，“定量宽松”货币政策只是更加巧合地为开发商博弈调控“过冬”提供了市场外部环境。楼市是向左走还是向右走？目前“高房价”的局面能否得到改观？这让业内外人士看了也会觉得让人欢喜又让人忧，难以看懂。从这个角度来讲，央行频繁上调存准率背后有它的“决心与无奈”。

对此，温家宝总理也坦言，控制房价的因素很多，高房价很难控制，现在买不起就先租房。然而在“高房价”体系下，不言而喻，房租上涨已成为趋势，今年7-8月份房租疯长的现象已让我们看到租赁市场的未来趋势。

值得一提的是，央行频繁上调存款准备金率之后，一年一度的中央经济工作会议即将召开，这是否是中国2011年货币政策走向转向的信号？这一切还都值得我们去关注与思考。这对于中国房地产业来讲，目前对于政策的观望态势，也是屏住呼吸，在等待中央经济工作会议的“定调”。