监管预售款严政不放松，房价折扣必需公示！！！

2010-11-09 09:54:07

监管预售款严政不放松，房价折扣必需公示！！！

——解析《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》

——楼市寒流透骨寒意冷过冬至！！！

早上刚起床，就收到今天的手机报，昨天，市住建委发布了《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》，除再度强调商品房预售资金监管外，针对“内部认购”等违规行为，首都明确了今后开发商须公示商品房的优惠幅度、自留商品房的套数及原因。此外，明确了开发商破产、解散等清算情况发生后的商品房质量责任承担主体。新规将于12月1日起实施。

就商品房预售资金监管，我们从一个数据来看，1到7月份，开发商获得资金有两个来源：定金和预售款。预售款大概是9359亿，还有7000亿是通过贷款获得，我们想会得到什么概念？实际上中国大量的中大型企业正在快速扩张，因此预售款对他们的作用非常大，比如他有10%的资金，就可以迅速买地，迅速回笼。这恰恰就是目前国内开发一个很重要的，大陆的房地产开发模式，实际上是参照港台的模式。有的时候一个楼盘从开盘前到交房，房价最多涨一倍，差一点的也有涨30%的，而03年我在深圳考察万科某个楼盘的时候，碰到一种叫做炒定单的情况，他们一个人光定单就能赚10万块钱，所以我认为这个措施蛮重要的。像上次的411政策也是，我们看到，这实际上是年底前，已经开始实施的措施中比较重要的一个，对开发商和购房者的心理都会有重要的影响。我们需要看到实际的情况，但这一定是一个好措施。中国的房地产是一个有严重政策干预的市场，上游的土地是垄断的，下游不可能做调整。第一，国十条有要求；第二，具体的方法有具体的条例；第三，预售资金不是开发企业的自由资金。在1至7月份的全国房地产运营情况里，全国房地产资金38876亿元，而个人预售款占13%，对开发商也是很重要的杠杆。我还想说一点，就是北京出台这个政策的目的是有两个方面，一要落实调控，加大力度，对所有资产进行调控。第二要防止房地产开发商资金链断裂出现大的危机。

而此次的补充管理办法的出台，基本上给已经腾挪空间很小的开发商资金又上了一把锁，无论从实际操作还是仅就心理预期，这都是一个调控将进一步收紧的明确信号，某些“专家”自己不做开发，也不管销售（我发现我们现在一些长期活跃在一线盲目唱涨的楼市专家（几乎没有开发商代表）有几种来源，有在大国企一边享受高福利一边炒房的（宝钢），也有做导游出身半路出家一路唱涨的，还有就是在大学教书不务正业的，比起主流相声界倒是有的一拼！！！），倒是一副任你风吹浪打，我自闲庭信步的蛋定，很遗憾，这种事不关己高高挂起的不负责任的淡定，是毫无价值的，因为大跌他不用买单，但是市场稍做回暖，他就很牛逼的说，看，我说的没错吧，其实，前几年，中国的市场是不需要预测的，傻瓜都知道会上涨，但是09年的再度疯狂到10年年中期的回光返照，这个已经不是任何经济理论或者数据可以解释的，只能说，这是最后的疯狂，因为政府不仅仅要考虑GDP，还要考虑社会稳定和政权安危，不会如这一小撮躺在房子上对社会有害无益的社会蛀虫那样鼠目寸光！！！

我有一些观点再重申一下，第一，中国的购房者从来不是一样的，你想指望他一致观望或者是永远一直买或者不买，这个不存在。第二，越是大开发商压力越大，包括像万科、绿地，抗压性未必比小开发商大，去年赚的超过了100%的利润，扩张利润也是在翻倍，拿地也是在翻倍，负债率又上去了，所以我们说宏观政策如果执行到位，首先打击的一定是快速扩张的大开发商，为什么？我有一些朋友做小开发，因为就一两个项目，他们反而没有大开发商压力大。比如一块地慢慢开发，如果市场多，就吸收，如果压力大，就出货。中国的开发形态有很多种，但率先降价讲肯定是大开发商。他之所以有的时候不敢明降，是考虑购房者的感受，包括万科，所以这个是很现实的问题。只要上期卖2万亿，这期卖到1万9，肯定有人砸场，因为刁民不一定是底层的人，底层无权无利。第三，大家可能注意到了，只要楼盘讲价一明显马上有人过去，不会等到完全到底，不一定都像我这样有耐心。其实房地产问题就是政治问题，整个中央政府已经骑虎难下了，必然会把这个调控落实下去，所以就是争取民心。我觉得都不客观，都是站在一些立场说，最好的是我们到年底的时候我们去销售现场看，降了多少就是多少，不是说有一些专家完全不看市场就来判断，我建议我们更多去一线去，到售楼处去。