谁能安得广厦千万间，开发商？

2010-11-05 15:05:53

近日，《中国经济周刊》刊发文章指出，目前125家内地上市房企手握高达近4亿平方米的未开发土地量，20家香港上市房企拥有的土地储量高达4.2642亿平方米，中国上市房企囤地逾8亿平方米。其中，内地上市房企中保利地产囤地最多，万科位居第二。

近日，有两则消息很是引人关注。一是，中国不动产研究中心发布《2010中国房地产调控情况调查》显示，有67%的开发商表示现金流充足，有20%的开发商已经直接降价或变相促销，但仍有17%的开发商表示“绝不降价”;二是，《中国经济周刊》刊发文章指出，目前全国房企10年“囤地”12亿平方米，其闲置地以容积率3、户均100平方米计算，这些土地可以盖3600万套“广厦”，足够1.2亿人居住。

另据“中国房地产指数”调查数据显示，10月份全国100个城市中76个城市的房价环比仍在上涨。同时，“搜房网数据监控中心”最新数据显示，10月全国26座大中城市普通商品住宅项目的实际开盘量较计划开盘量骤降23.7%。为什么调控不断，还有如此多城市的房价上涨？这或可说是通胀的现实，为房价提供了强有力的支撑。然而，与房价仍在坚挺相比，那12亿平方米的“天量囤地”更让人关注（其数字是否属实，又是否为媒体炒作，还尚待考证）。

12亿平方米意味着什么？3600万套房子（姑且不论其容积率3是否准确）。

问：谁能安得广厦千万间？答：开发商。

果真有如此天量的囤地吗？如果有，又说明了什么？

“囤地”早已是房地产业的生存潜规则，也是无数开发商发展壮大的“法宝”。但开发商的12亿平方米天量囤地，是在向政府的权威挑战吗？非也，政府正乐得开发商如此。为何？试想，开发商右手拿地后囤起来暂不开发，而左手筹资再拿地再囤（企业负债率虽然增加了，但比之溢价收益而言，却可忽略不计）。这就造成土地短缺，同时地价上涨。这岂非不是靠出让土地的地方政府所乐见的吗？

在今年8月，那份吸引了整个房地产行业的眼球，据称出自国土资源部的有关1457宗闲置土地的“黑名单”曝光时，笔者就发文《闲了土地，忙了谁？》 ，文中曾言：“在土地利益的链条上，虽闲了土地，却忙了既得利益集团。因地闲而助推地价上涨，因地价上涨使政绩考核得以达标。也正是因某些相关部门的监管闲置。就此，楼市上演了‘水火交融’的奇观。即一边是开发用地被闲置，一边是刚需旺盛忙找房。”

囤地，一直被认为是房价上涨的主要推手之一。潘石屹先生曾公开表态“清理闲置土地是降低房价最根本的办法”。地价上涨，房价跟涨;房价上涨，地价再涨。可究竟是地价先带动了房价，还是房价先拉动了地价？或许是一个“鸡与蛋”的问题。但土地不是一天囤起来的，囤地问题也不是一天积累起来的。然而，面对开发商的大量囤地，相关监管部门的执法不仅没有对囤地行为形成约束和制约，反而成了开发商的同盟和“挡箭牌”。

其实，在今年8月中旬，“国土部”廖永林司长就表示“要加大打击违法用地的力度，并在10月底清查处理全部闲置土地情况。”而 “国土部”也于几个月前就公布了从督察、约谈、问责，到10月底前查处基本完成的“土地问责时间表”。可事实却是“嘴行千里，而腚未动半步”，所谓的打击囤地，更多的是“狼来了”，并没有真的形成实际行动。回看过去几年调控的政策中，都曾经把打击囤地内容列入其中，可执行情况却如“纸老虎”。面对天量囤积的事实，监管部门岂能无动于衷。“国土部”部长徐绍史声称“要在11月份，最晚在12月份，年内是肯定要完成查清处理全部土地闲置情况，问责不会爽约。”现在已经进入到11月，但愿能尽快行动起来，而问责不会爽约。否则，“拿地禁令”就变成了“鸡毛”，再怎么升级强化的调控新政，又能对制止开发商囤地发挥多大作用？

反思：之所以能够形成天量囤地，首先是有其形成的必备土壤。虽说“土地是给人用的，不是让房企来囤的”，但地方政府已陷入地产利益泥潭，才致使开发商敢天量囤地，而叫板中央。其次，是土地供应制度和出让方式（非净地出让）存在漏洞和缺陷。而这天量的囤地如果属实，就无疑拆穿了土地供应短缺的谎言。换言之，房价上涨过快是因为“土地供应短缺”的言论，完全是一个弥天大谎。人们常说，无利不起早。有关部门在落实制定调控措施时，首先保证自身的相关利益。且因自身利益在中，或也结成默契的、无形的“官商同盟”。若这天量的囤地属实，也是官商合谋的结果（“国土部”贠小苏副部长曾表示，截至2009年底，有54%左右的闲置土地主要是政府部门原因造成的）。只要政府“私心”在，囤地行为则难止;只要政府“贪婪”在，房价上涨则难停。

有网友套曾用一手老歌，这样来概括房地产：

房地产，它辛劳占耕地;

房地产，它一心谋暴利。

它指给了富豪圈钱的门路，它引导政府走向豪奢。

它坚持了疯涨八年多，它改善了官员的生活;

它构建了升官GDP，它收取了税费好处多。

......

注：

◎ 据央行数据显示，今年9月末，M2余额已经达到了69.64万亿元。而按国家统计局发布的前三季度GDP达26.866万亿元计算，超发货币将近43万亿元（是否超发尚无官方回应）。有学者认为，货币超发是为了应对金融危机采用了“极度宽松”的货币政策。众所周知“极度宽松”的货币政策，对楼市、房价，尤其炒房行为的影响。经济过热和超发的货币，无疑预示着通胀风险再增加。而通胀的现实，也为房价提供了强有力支撑。但11月2日，央行表示继续实施适度宽松的货币政策。

◎ 住建部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知规定，住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款，并严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。