深思调控何以屡成空

10月31日，第四届中国CEO高峰论坛在北京举行。住建部政策研究中心主任陈淮出席论坛并演讲。他表示，在未来五到十年的周期内，中国房地产市场仍然是世界最大的房地产市场。但同时，他指出，政府不会放松对房产市场上投机性、投资性需求的管制。

自去年起，政府就坚定了调控楼市的决心，时至今日，各种政策层出不穷，其手段多厉可谓大有用其极之势。而“9.29”的五大措施，也已将调控史无前例的升级到了“管制”的高度。一些地区的楼市成交量纷纷缩水，可房价依旧还是那个房价。伴随开发商和中介纷纷叫苦的是：认为房地产需要一次彻底颠覆的人开始越来越多，若不对房地产进行彻底颠覆，再严厉的调控政策其结果还将是“空调”。

就目前楼市存在问题而言，确实是不得不调控，且不得不严调控。但问题是，以往调控屡屡成空，此番调控会将是“空调”吗？而调控又何以屡成空？

思考一，调控目标问题。

历来楼市调控目标都是针对房价高而调，非是针对“让老百姓能买得起房”来调。今年的“四月风暴”依旧是为“遏制部分城市房价过快上涨”，以这样的目标调控楼市其效力必打折扣。同时，老百姓的自己“买房”传统观念和对调控预期得不到调整，仅靠政府“控”其需求不行。只能是“屡调屡空”，“屡空屡调”。为何调控要进行“9?29”升级强化，就是老百姓对“屡调屡空”的调控不再看好、失去了信心。“狼来了”喊多了，自然就没人信了。正是因为购房者的预期并没有被调控政策所扭转，也就决定了调控政策注定其结局。调控目的（目标）偏差是“屡调屡空”缘由之一。

思考二，调控手段问题。

楼市调控难的主要原因之一，就是供求关系失衡。这也说明，我国的土地供应制度存在明显缺陷和漏洞。若说限制开发商房价，逼其就范“从了”调控难以实现，而限制地方政府的地价总会现实。换言之，“限房价”不如“限地价”，欲治楼市先要治土地。以目前出台的调控政策（不管是“限字令”、加息，还是呼而未出的房产税），多是针对购房者。而对直接影响房价的开发商与政府的“双垄断”（政府垄断土地，开发商垄断开发），直接有效的措施却显不足。也正由于其联手“双垄断”，而使房价远远超出普通百姓的承受范围。限制需求，需求依旧在。且因城市化进程和经济发展，使需求不断加剧。总想从购房者层面（市场需求）进行的调控，是楼市调控“屡调屡空”的缘由之一。

思考三，调控保障问题。

众所周知，楼市调控不能单条腿走路。在作为调控重要内容的保障房“远水难解近渴”时，既然调控能用“计划经济”的手段，政府就应为低收入家庭以财力补助（房补），来缓解低收入者的住房需求。同时，这也体现了公共财政的保障功能和公共属性。如若地方政府存在的目的意在“经营城市”，只是想方设法提高财政收入，那与牟利的企业无样。无论是“住有所居”抑或是“住有其所”，居住权都是公民的一项基本权利。保障房不能再无保障，否则调控也将无保障。地方政府的保障房欠账，是楼市调控“屡调屡空”的缘由之一。

思考四，调控通胀问题。

毋容置疑，调控是一项持久的系统工程。但在调控博弈激酣时，人民币的升值幅度可能会超预期。这或将改变楼市调控的节奏，增加治理的难度。而事实上，通胀与汇率波动的双重影响，也正在抵消行政对于楼市的干预力。或可说，在通胀与人民币升值的双重预期中，楼市多空的博弈正在加剧。而楼市调控的政策效应，在流动性过剩带来的通胀预期下也将被无形冲抵。同时，投资渠道的缺失，也使得调控博弈增强。在预期与现实交锋中，调控效果的预期愈发显得扑朔迷离。虽严政令频出，却未见真正改变楼市汹涌的欲望。调控“只堵不疏”，是楼市调控“屡调屡空”的缘由之一。

思考五，调控观念问题。

虽说用传统的市场理论，很难研判楼市中的诸多问题。但政府与市场的职能，却能清晰的界定。首先，政府要做好分内的保障房，解决中低收入家庭的住房问题。其次，是由市场提供完全市场化的商品房，为其不同需求的人群提供不同的“商品”。博友“笑竹”在其博文中，写道：“不能自由流通的商品，还能叫‘商品’么？在强调住房‘居住属性’的同时，却硬生生撕裂了商品的‘流通属性’，把商品房与保障房等同视之，混为一谈。既如此，又何必要开始当初的住房商品化改革？”确如“笑竹先生”所言，商品房与保障房不能等同视之、混为一谈。换言之，政府的归政府，市场的归市场。但政府该做的事情却没有做好，不该做的事情却非常积极。调控观念错位，是楼市调控“屡调屡空”的缘由之一。

思考六，调控执行问题。

自楼市调控以来，已有近二十次的重大调控。而每每调控，皆是以“国条”的政策形式出台。但“政策”很难解决，由于“制度”和相关法律法规不健全造成的楼市问题。而作为执行者的地方官，面对“政策”与“政绩”的考量，以及关乎一己之私时，执行起调控政策多出现了“打折”现象。一则，地方官员要维护本地区的财政收入（GDP考核政绩）;二则，大多地方官员的住房问题不受高房价影响（可内部购房、福利分房）;三则，只闻“问责制”，未见问责谁（相关不问监管不力）。换言之，面对与己无关的高房价（事实上，一些官员拥有多套房已是公开的秘密），更热衷于卖地、造城。调控执行不到位、不彻底，是楼市调控“屡调屡空”的缘由之一。

思考七，调控以何避免“屡调屡空”。

潘石屹先生说“房地产到了沉淀年代”，那楼市调控是否也到了沉淀的时期。只顾低头拉车不看路，方向或出现偏差。调控方需沉下心来，静思一下，为何“屡调屡空”。笔者在《一个字说清高房价》文中，曾用一个“欲”字解读高房价。在此，再用一个“法”字预警调控。人治不如法治，政令大不过法令。是到了该将用法律形式，来调控楼市上升为国家意志的时候了。若能依法调控，则百姓甚幸，国家甚安。

注：

◎ 以上文中“七大思考”，实不能一概带全解读楼市“屡调屡空”问题。而造成楼市“屡调屡空”的缘由，也绝非仅是本文所涉及到的。笔者只在抛砖引玉，不足之处还望业界专家学者批评指正。

◎ 据央行数据显示，目前中国货币已超发高达近43万亿。而依CPI涨幅推算，人民币在近33年间贬值了6倍多。