查囤地还需看执行

本文刊发于《新民周刊》

资产价格正在继续上扬，中国的房地产市场重显2007年的牛气，地王再度频出。9月10日，中海地产以70.06亿的价格拿下长风6B、7C地块，一举夺得全国地王称号。而不可否认，资产价格的过快升速，也势必将引发资产泡沫。面对大幅升温的房地产市场，管理层拟增加土地供应与增加土地使用效率来平抑房价的意图明显。一方面是查囤地未建，另一方面则是加速推地。

国土资源部近日表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。鉴于今后拉动内需还将持续一段时间，因此下半年各地除坚持更加严格的用地审批外，还要开展对已审批用地的核查、监管行动，重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。9月1日，进一步下发了《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》。而今年下半年上海则将采取三项土地政策平抑房价：大幅度加大住宅土地供应力度，对闲置土地督促加快开工，同时将试点实施土地出让预申请制度。预计今年下半年上海住宅土地供应量3倍于上半年供应量。

客观而论，一级市场的囤地与二级市场的捂盘，同样都存在着并不划一的原因，很难一概而论。主观的客观的原因交错存在，但事实上造成有效供应减少却是不可否认，据中国国土资源报报道，上海目前总共有1077公顷住宅用地处于批而未用的状态。据央行公布的8月份数据显示,8月新增人民币贷款4104亿元,人民币贷款余额同比增长34.11%,银行间市场人民币交易活跃,市场利率下降0.11个百分点。在资本市场流动性充裕与房地产市场仍旧高烧的背景之下，房地产企业拿地的热情很难会减退，地王记录的继续刷新并非不可能。因此，若土地使用效率得不到有效提升，单纯加大一级市场推地力度，其期望通过加大土地供应增加房产供应，以平抑房价的效果必然将大打折扣。

针对囤地的游戏规则历来就有，如2008年1月颁发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中就明确了，“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”，9月1日国土资源部的《通知》其实只是对以往既有政策的重申而已，但如何执行规则比规则本身来的更为重要。

查囤地最直接的就是政府有关部门的监管，而地方政府对于监管囤地的积极性如何是关键的一环。土地财政对于地方政府的重要性而言众所周知，同时鉴于房地产对于GDP的拉动作用，在外需与内需仍未全面启动，国内实体经济仍旧处于去库存化的今日而言，导致动房地产的奶酪必然会有投鼠忌器的忧，毕竟房地产行业同时还关联了众多的上下游产业。因此，若单纯头痛医头、脚痛医脚似的查囤地，势必很难调动地方政府的积极性，毕竟，卖地的财政收入是实实在在的。如何运用配套政策来调动地方政府的积极性相当重要。

降低预期是根本，货币政策方是高房价的真正终结者。信贷的宽松与资本金率下调，形成了廉价资金与杠杆延长，在启动了本轮房地产市场的行情的同时，也构成了一级土地市场的重新活跃。近期豪宅持续热销的特征，显示了投资客群已经重新返回市场，并逐步成为市场的主导。房价的真正推手正是资本市场过多的流动性，除了房地产市场外，股市、原油与其他资源类商品都呈现了持续上涨。原油价格从年初的30美元至近期已经超过70美元、LME金属价格今年以来上涨60%。而这一系列大宗商品的上涨与其他商品依旧在为去库存化而努力，已经形成了鲜明的对比。而事实上，货币政策不可能长时期持续如此宽松，动态微调实则已经表明了管理层对风险的预警。利率的变化对于资产价格的打击将是巨大的。