“限购”背景下，别墅投资置业正当时

9月29日，国务院多个部委联合亮出重拳遏制房价过快上涨，楼市二次调控由此而拉开帷幕。随后，央行加息、住房公积金存贷款利率上调、各大城市“限购”政策等相继宣布实施，房产税即将出台和试点执行的声音也在各大媒体上频频发出。

楼市调控政策看似从紧，那么对于别墅市场而言，尤其在以“限购”为主要特征的二次楼市调控的市场背景下，高端市场的投资置业者，尤其是别墅投资置业者应该如何把握市场脉搏，在市场风云变幻的市场条件下暗度陈仓，游刃有余地寻找到合适的产品进行投资？

首先，应当明确“限购”政策对高端市场尤其是别墅市场的影响。

以上海市场为例，以“限购”为主要楼市调控特征的“沪12条”对于遏制楼市投资、投机需求具有“立竿见影”的效果，尤其是对于吸引以“投资、改善、高端”需求为主的高端房地产项目、别墅项目影响比较大。“限购”政策导致高端市场及别墅市场交易量大幅缩水，由此而带来市场成交结构短期内发生微妙的变化。市场成交结构发生的变化导致整个上海楼市成交量价呈现出下调的趋势，这种楼市调控“立竿见影”的效果给市场下行的假象。其实，市场上只是出现了一些“零成交”的高端楼盘及别墅楼盘，而其他多数个案楼盘价格还是相对坚挺，非但没有降，还在稳步上涨。与此同时，“零成交”的高端楼盘及别墅楼盘的价格目前来讲也比较坚挺，没有下降的迹象。

由此可见，“限购”政策这种 “立竿见影”楼市调控政策对高端市场尤其是别墅市场的影响只是局限于成交量的变化而已，而对于价格非但没有起到下降作用。

其次，明确“限购”政策背景下未来别墅市场发展的预期。

事实表明。“限购”政策出台后，“高房价”仍然是当下楼市的主要特征。楼市调控的效果远没有达到市场的预期。笔者认为，造成目前“高房价”与房价越调越高的主要原因，除了楼市调控政策执行力不够之外，还有一个关键因素，那就是中国适度宽松的货币政策继续实施。尽管近期央行年内连续三次上调银行存款准备金率，近日也宣布金融机构人民币存、贷款基准利率各上调0.25个百分点，一定程度了央行开始实施带有紧缩性质的货币政策，但这并不意味着通货紧缩时代的来临。

当下，当下人民币对外升值、对内贬值，通胀预期加速。人们为了资产的保值升值，对于投资房产的关注热度会越来越高，并不会因为“限购”政策而放弃对于房产尤其是具有保值增值的稀缺产品——别墅的关注。

一定意义上来讲，“限购”政策对于别墅市场的投资置业者来说并不可怕，相反，别墅“限购”难阻投资别墅市场的热情，更容易激发高端置业者对于别墅产品的向往。自从别墅“限地令”出台之后，用作别墅开发的土地资源越来越稀缺，这导致历年别墅市场供应的体量也相当的珍稀，尤其是一个好的别墅项目的开发及上市显得尤为珍贵。这使别墅产品的市场价值就更容易显现与升级，一定意义上讲，“限购”政策的市场背景下，别墅投资置业正当时，而不是对别墅市场置之不理。

“限购”只能导致别墅市场供求关系越来越紧张。“限购”政策时效性短暂的特征，决定了未来别墅市场需求势必有一个迸发期，别墅市场有可能在“限购”期之后出现2009年大涨的行情。对于投资者来说，如今“限购”的市场背景下，想法设法在市场供不应求期获得别墅房产进行投资，毫无疑问，在通胀预期市场背景下，这将是对于投资者获得较大投资回报的时机。

第三、别墅投资置业者如何规避当下的“限购”政策？

“限购”政策的市场背景下，别墅投资置业正当时，但是“限购”政策导致一个家庭只能购买1-2套房产，这是别墅市场的有效需求被突然间遏制，别墅投资置业者如何规避当下的“限购”政策，成为投资置业别墅产品前的热点话题。

从已出台限购令的14个城市来讲，除了南京与深圳的“限购”政策针对存量增量房均有效，执行较为严厉外，其他城市“限购”政策只是针对增量房进行“限购”一套或两套。也就是说，多数城市的“限购”并不是完全意义上限制一些投资投机需求。从另外一个角度来讲，对增量房进行“限购”一套或两套，反而是告知投资客们，每个家庭还有一个购房指标，按照如此逻辑推导出来的市场需求，那就是每个家庭（包含投资改善限购群体）还可以再购置一套房产。此外，“限购”政策在操作环节上已经被规避，投资客如果想购置二套及以上房产，只要找到合适的具备购房条件的家庭指标来弥补自己的购房需求即可。也就是说，别墅投资置业者只要找到替代自己的具备购房条件的家庭就可间接进入别墅市场。同样，如果别墅投资置业者想通过贷款解决资金不足问题，同样也可以通过“偷梁换柱”，将主贷款人更换为具备贷款条件的其他人即可。

第四、做一个有品位的别墅投资置业者，将人类居住文化与房产投资融为一体。

在人们逐步告别“有房子住”的基本需求之后，环境、景观、配套、物业等综合要素正成为别墅消费的关注点。一个高品质的别墅区须有一个高品位的环境来支撑，只有在一个有足够规模的空间中，建筑、园林、配套等诸般业主的需求才能有效地组合，构筑一个品质高尚的人类居住文化社区。

无论“限购”政策是否存在，一个高品质的别墅是一个家庭财富与品位的象征，对于具有品味与档次的投资置业者的角度来说，投资一套别墅并不是简单地关注其投资别墅所获得的升值空间收益，还应该关注投资别墅所蕴含的人类居住文化价值。相对而言，具有文化底蕴、值得收藏的别墅产品抵御市场风险能力强，其保值增值的功能比普通别墅更为强大。因此，具有具有品味与档次的投资置业者可更多关注具有居住文化价值内涵的别墅楼盘和产品。

当前市场卖别墅，已不仅仅卖的是别墅本身，还包括其周边资源，资源对别墅的价值提升是有着至关的作用。资源包括不可逆的景观资源，包括文化资源以及相关配套资源。如上海的佘山、朱家角就是不可逆的自然景观，昆山一些古镇就是文化资源，而上海的大虹桥就是配套资源，借助这些资源的房子，其价值就超脱了别墅本来的价值，与自然、文化、配套相关联，而这些别墅的投资价值则是无限。

例如，作为虹桥高端生活区内鼎级别墅标杆，明泉?璞院是明泉集团历经15年沉淀，采用国际级建材设备，配置26000㎡私家公园。同时，精心将前庭、后院、中庭和半地下阳光庭院四重庭院集于一体，与新中式园林景观完美融合在一起，营造出低调与奢华并存的极致调性。这样一个集品质、品牌、文化和发展为一体的项目，无疑是高端别墅投资的首选。

上海世博园开幕以来，全世界那么多国家和国际组织的参加，将至高无上的文化体验带到上海，于是，城市文化形态的核心之一——居住文化，成为了把握城市发展轨迹、研讨城市未来思路、把脉城市发展方向等不同侧面的具有无限继承性和包容性的文化特质，具有重塑城市、引领未来的功能。

上海世博园的举办，无疑更是将人类居住文化与房产投资凝结到一起。财富的投资与积累成为投资者生活的物质基础，居住文化的审美与体验成为其精神家园，从这个角度来讲，人类居住文化与房产投资融为一体成为投资置业的者的最高境界。