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抽风的开发商就是敢裸
2010-10-28 09:54:01抽风的开发商就是敢裸
凡是能够杖杀房地产的办法都想尽了,今年的政策组合绝对比2007年年末还要严厉很多。什么不准贷款不准买房不准涨价不准外地人买,限贷令、限购令和限外地人令和限价令都出来了,而且还拿一个空头房产税来吓唬人。
其实,在和很多投机客和卖楼的聊天的时候,他们一个感觉是,就是征收房产税,也不是房地产的末日,反正税收提高了,成本提高了就涨价。那些持有房产的人,不也是一样,转嫁在房租上吗?这有什么大不了。事实上,房地产可以称为“万税”的典型,多少根吸管在吸血,谁能知道呢?敢裸开发商,不怕蚊虫叮咬,是因为蚊虫叮咬的不是他们的血液。
有一次去买菜,我说,你这菜太贵了,一天就涨了20%。那个卖菜的说,我们只赚30%的利润,进价高了我们卖得也高,你们都不买,我们也没办法。是的,我们当然不会找卖菜的上家去理论,你为什么这么黑心,我们只能找直接卖家理论,你为什么这么黑心。房价这么高,我们不愿意去找真正提高价格的主,我们就找开发商这个半路的主。在现行的话语体系下,我们的思维只能到了房价高是因为开发商黑心这个层次上转来转去。就相当于价格高是因为卖家太黑一样的逻辑。
可见,在最严厉的政策组合下,开发商们大多是“敢裸BB控”,真是敢做自己了。事实上,房地产作为资产的化粪池,已经化解了汹涌而来的货币大供给,但是,如今这些冰冻于资产池中冰雪化成流动性很强的洪水,那实在不得了。不说物价会被抬高,价格体系都要“流动性泛滥”冲得全裸。
开发商敢裸,一个核心因素他们是金融家,他们能够撬动大量的资金进行一个地方建设,使得地方得到资金后迅速膨胀和发展。现行的土地财政基本特点就是不断征用土地,不断地摊大饼。
有权威资料证明,地财政包含两部分。一是与土地有关的税收,如耕地占用税、房地产和建筑业等的营业税、土地增值税,等等。目前地方政府重点征收的是房地产税和建筑税,高的已达到地方税收收入的百分之三四十。二是与土地有关的政府非税收入,如土地租金、土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地建设基金,等等。目前地方政府看重的主要是土地出让金,出让金占地方财政预算内收入的比重,已达百分之四五十,少数地方甚至超过预算内收入。
以上两部分收入有内在的联系,地方政府出让土地获得非税收入出让金,企业特别是房地产企业得到土地搞开发,又可以增加政府的房地产税和建筑税。对地方政府来说,这似乎是个良性循环。在这个循环中,源头是出让土地使用权。显然,要维持这个循环,就必须不断地出让土地,否则就要中断循环。而要不断出让土地,就要不断地征收农民的集体土地。可见,土地财政机制是土地扩张与征占的机制。
地方政府用征收和储存的土地,向银行抵押融资,是现在很普遍的做法。但这已不属于土地财政范畴,而属于土地金融。地方政府土地金融的融资额,可能已高于土地财政的收入,这也是促使城市土地扩张,征占农民集体土地的重要因素。根据相关法律规定,以出让方式获取的土地使用权,可以抵押。而对未经出让的土地,能否抵押,法律并无明确规定。按照行政许可法的原则,凡法律没有明确许可的,地方政府都不能做。因此,严格说来,地方政府的土地融资活动,大多并不合法。
所以,所谓土地财政,实质上是一种依靠透支社会的未来收益,谋取眼前发展的发展方式。形象的说法,就是“寅吃卯粮”。
资料说是“寅吃卯粮”,是说不利的一面,随着金融工具的创新和创造,现在这种情况很普遍了。不能以此证明这个错的,而只能说这里面有很多漏洞。
我们认为,所谓的土地财政,最主要的是那个土地银行抵押融资,这是地方发展最感兴趣的地方,你看最近各地要招商引资,一个亮点就是土地优惠。很多项目名为实业,其实赚钱多是土地转为房价的收益。但这对于地方来说,至关重要,以至于在我看来,东部地区的发展一个重要的秘诀就是土地撬动资金,进入了大发展的时代。而我们的中西部就缺乏这种杠杆,所以就没办法发展那么快。
古代中国难以从农业社会转型到工业社会,一个重要的因素在于官僚集团的掠夺,王朝更替的大多数原因在于财税拖垮了王朝。王朝的风险在于没有融资和推动社会发展的杠杆资本,作为对冲手段,实业资本难以抵抗权贵高利贷主义的盘剥,大量破产,所以,王朝的轮回破坏了社会转型。
因此,我们应当重视金融,但是更要关注金融背后的配置,不要成为错配的金融,那危险就很大。
这个时候,到处都在播放这样的广告:我是敢裸BB霜……就是敢裸。每次听一遍就麻一边,真得有些麻了。想象开发商们的敢裸BB霜,麻得都吃不下饭来。
突然想起了热钱来,都进了房地产和股市这些化粪池里去了,是我们傻还是热钱们傻,这个问题纠缠在一起,已经让世人看不清楚本来的面貌了。无论是国外的热钱,还是中国本身的热钱,都到了股市和楼市这个大漏斗里去了,到底最后谁是敢裸BB霜呢,自己去想吧。