强大畸形购买力封死房价暴跌通道

强大畸形购买力封死房价暴跌通道

高房价已经成为众矢之的，但其中内在的支撑各有不同的看法。供不应求导致了房价飞涨，购买方力量太强大了，所以房价年年涨。但是，购买方力量强大，并不意味着这是合理的。当前，房地产市场的需求主要有四种。

第一，真正的需求，所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。

第二，超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。很多超过了可支配的收入很多倍，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。从购房者的经济承受能力来看，这种住房需求已远远超过了这部分人的经济承受能力，我们不难看出，住房需求是缺乏弹性的，因为住房价格上涨，并不能使住房的需求下降反而使其需求日趋旺盛，致使房地产开发商的销售收入不断增加，并且利润丰厚，使得房地产市场的供需关系紧张，供不应求。当然这类需求也包含了一部分的正常住房需求、被动住房需求和投机型住房需求。

第三，拆迁创造需求。是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。近几年，一些地方片面强调经营城市、盲目大规模拆建，引起大量的被动住房需求。根据有关统计资料推算，每年因房屋拆迁导致的住房需求在3亿平方米左右，而这几年每年新增商品房面积仅约为5.5亿平方米，住房缺口由此被撕开。虽然通过对城镇居民旧房屋进行拆迁，可增加土地的供给量，解决城市土地供给不足的问题，但这增加的拆迁成本，最终还是会转移到消费者的身上，从而抬高了房价。

第四，投机型住房需求。是指由于投机炒作而形成的需求。住房本身具有消费品和投资品的双重属性，购买住房除了正常消费之外，还可用来投资，便出现了专门“炒房”的人群，人为地拉动住房需求，造成房价暴涨，使房地产背离了市场的价值规律。然而造成这种投机住房需求大规模增加的主要原因有：一是人民币升值热钱潜入，另一种是因为投资回报率高。人们的投资动力主要来源于投资回报与资金成本的比较。再者，目前我国的贸易顺差和外汇储备较大，货币流通速度较快，其结果是要么会拉动物价上涨，要么会推高资产价格，但在储蓄率较高的情况下物价很难被持续推高，所以人们便会选择购买房子作为投资，不仅可以获得租金收入，又可以等待房子的升值，从而形成了一种投机性住房需求，直接推动房价上涨。

仅仅举一个方面的例子，最近外资机构在中国内地房地产业特别是一线城市的投资正呈回升势头，比较活跃的有和记黄浦、新鸿基、凯德置地等来自香港和新加坡的开发商，以及高盛、瑞银、佰士通等欧美投资者。而国内针对楼市金融紧缩，房企获取贷款难度加大，再融资全面收紧，发行海外债券等成为融资选择。在全国范围内金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达100多亿美元。而福州作为全国有名的侨乡，地下外国钱庄向来凶猛，福州许多信贷合作者都表示最近都接洽到外资与本土开发商的合作业务。此消息被也可视为外资加速布局我国房地产的见证之一。

可见，以上各种住房需求的增长是拉动房价上涨的原动力，影响了房地产总体需求水平的提高。不过，这仅仅是从需求方面来研究房价的，其他的影响房价的因素很多，这个是最核心的原因。