金九银十将平淡无奇

本文刊发于《南方都市报》

九月的揭幕，意味着传统的金九银十的启动，坊间各种预测纷纷出炉。而今年以来房地产市场的上升势头在九月、十月是得到延续还是由此掉头，都成为了关注的焦点。作为政策市痕迹明显的中国房地产市场，关注某个自然时间段，还不如去关注政策面的变化，而后者往往是决定市场走势的关键所在。在经济处于敏感时期的现在，金九银十注定将是平淡无奇，只是自然月份，将惯性延续之前的态势。

撇开主观的倾向性，3个一线城市近期的表现其实都未显示出后市将走拐的迹象。所区别的仅是北京和上海出现了环比供应量和成交量双降，而广州则是成交翻倍大增。九月第一周的数据显示，北京商品房成交面积环比下降12.83%,同时住宅供应环比亦下降68.51%；上海新增供应相比8月最后一周38.64万平方米出现萎缩，为19.79万平方米，同时成交量环比基本持平。而广州8月份的新建商品住宅交易登记面积为169.13万平方米，环比大增102.6%。

实体经济还没得到真正恢复之前，市场是脆弱的。8月份动态微调的提出，直接导致了股市的市值大蒸发。这个其实无疑也是给予了管理层以调控上的难度。一方面是需要确保经济的持续回暖；而另一方面则是，上半年的GDP拉升多半是拜铁公基项目投资、房地产市场升温所赐，强力刺激方案更是已经直接导致了大宗资产价格的上涨。有张有弛的控制市场温度，并不是说说那么简单。

货币信贷政策对房地产市场的影响是巨大的。尽管目前除了二套房贷与清查囤地之外，并没有出台新的针对房地产市场的政策。但针对银行业与外国投资的政策调整已经可以看出管理层的矛盾心理。银监会8月25日刚向商业银行发布了完善商业银行资本补充机制通知，没过多久就进行了修改，次级债扣除将仅适用于新生成的次级债，并将在几年内分批进行扣除。另外，外管局宣布QFII申请投资额度的上限由8亿美元增至10亿美元；商务部表示，我国将允许具备条件的外商投资企业在境内上市；央行7个月来首次暂停正回购；G20更是重申了短期内不改变货币政策基调。多重消息在很大程度上说明了，动态微调的余地也在收窄。

正如中金公司最近的报告所言，“一线城市所谓的房地产泡沫的根源是我国城镇居民悬殊的收入差距。对于高收入人群来讲，高端住宅的价格相对于他们的收入仍处于合理范围。相较于其他主要国际城市而言，北京、上海的房价收入比并没有明显高于纽约、伦敦、东京、香港等大都市。楼市中的最大矛盾并非房价收入比畸高，而是广大的中低和低收入人群缺乏购买最廉价的商品房的能力。政府对房市政策的重心是加强廉租房和经济适用房的建设，而非打压中高端房房价。”

注：本文发表时略有删改