限购限贷让楼市渐感秋风萧瑟

限购，已成为特色历史时代的代名词，在那个基本上按照行政手段来“计划”的计划经济年代，国家经济处于相对原始状态，而且物资匮乏，绝大部分涉及到老百姓的生活资料大都处于限购之下，谁倘若敢越“雷池”半步，抓个“现行”，戴一顶“投机倒把”的帽子是再正常不过了。

现实中的限购，竟然是对商品房买卖的限购。这个限购，并非是房地产楼盘的匮乏，而是因为房地产的价格 已经成政府、银行、房产商和社会的“烫手山芋”，过高的房价已经激化了民生矛盾。因而，促使政府包括经济的（控制房地产项目信贷、控制购房信贷等）、行政的及强制性手段作为对房地产市场宏观调控的“高压”政策。可以讲，2010年，从中央政府到各主管部门，房地产市场的宏观调控一轮接一轮。从元月的“国十一条”，到四月的“新国十条”，再到“9•29国五条”，一条“限购令”堪称调控绝招。

“限购令”迅速成为房地产二次调控的重点，在10月的前半月中，包括上海、北京、厦门、成都、深圳、福州、杭州、宁波、南京、广州、三亚等十余城市均出台相关“限购令”细则，虽大同小异，但目标目的与中央保持一致，旨在从根子上打击房地产投资投机购房行为，并且遏制房价的继续上升。限购令有人爱也有人恨，然而，限购令能否成为楼市高房价“一贴灵”，已经受到了业内外高度关注。

除了楼市“限购令”之外，中央政府包括央行、银监会、证监会、住建部等联手对房地产信贷实施强化管理，屡屡发出“限贷”声音。2010年9月底“二次调控”明确规定各商业银行要加强消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。这对原本银行“上有政策，下有对策”采取用于消费者装修、购车、留学、家电等大宗消费给予信贷的现象，实施监控管理，并受到严格审核，如若信贷有假，个人征信将受到致命影响。部分地区已暂停个人房屋抵押、贷款。加强对个人消费贷款的控制，实际上政府想从源头掐断了房地产投资投机的融资渠道。

2010年10月下旬，央行再发警告，当前中国金融体系仍面临着防范系统性风险的艰巨任务，流动性过多，通货膨胀、资产价格泡沫、周期性不良贷款增加等宏观风险将会显著上升，金融业资产质量和抗风险能力面临严峻考验。银监会等部门依此正严查清理相关房地产融资平台，国内主要银行已纷纷对房地产信贷及新增平台类贷款发出了“限贷令”。接下来，可能还有比较“坏”的消息针对房产商，这就是直接禁止房产商收取房屋预付款。特别是对一些全国性扩张的房企会带来较大冲击。宏观调控以来，北上广一些比较大的跨地区房产商，由于摊子大、战线长，资金链的维护便显得尤为重要，预售回款最为珍贵。倘若有关部门一旦下发实施，那么，房产商资金链的确将受史上最大考验。

在限购令、限贷令之后，一个不争的事实，就是已经让人感觉得到，下一轮楼市似乎已经是山雨欲来风满楼。各地主要城市出现了“四降”现象，看房客人下降、销量数量下降、部分楼盘销售价格下降，房产商开盘意愿下降。北京10月份情况，上半月成交新房6477套，日均成交432套，比9月份日成交量下滑35.1%；开盘楼盘16个，不及9月份50%。中房信信息，10月18日前一周，上海商品房成交面积环比下滑15.6%，开盘数和新房源供应量有较大比例减少。除此之外，沪二手房市场也颇显冷清，中介门店门可罗雀。另一个值得注意的是部分楼盘由于政策原因，开始出现退房现象。

限购令、限贷令，是不是过渡的政策，后续变化因素令人捉摸，执行时段无法预测，但对楼市带来的影响是巨大的，楼市后市格局或将引起较大变化。