理性看待房市中的外资现象

资本的天性就是逐利的。事实上，外资多年始终出现在一线城市办公楼与高级公寓市场。而随着人民币升值周期的再度启动，与各国央行量化宽松政策导致的流动性泛滥，无疑在一定程度上将增强外资进入中国市场的动力。而正当管理层针对住宅市场的调控之时，外资的进入理所当然的引起了人们的担忧，即外资会否成为调控的阻力。由于多年来外资投资中国房地产的领域偏向商业与高端住宅，而且所占的份额与国内房地产总投资额相比并不高，因此，没有必要过多担忧的必要。

一些迹象表明，外资对于中国房地产市场或将继续一贯的策略，并且在一些投行报告中也可以反映出其对于住宅市场的担忧，而这种担忧可能起到正强化的作用。如高盛与德国基金SEB在上海，对于高腾大厦、新茂大厦等的几次换手操作；再如摩根士丹利将位于上海陆家嘴金融区附近的一处高档住宅项目出售给了摩根大通，都是基于办公楼与高档住宅范畴的投资与运作。

为应对次贷危机导致的全球金融危机，各国央行在近几年纷纷执行了量化宽松的货币政策，在刺激经济回暖的正面作用以外，也客观上带来了流动性泛滥的负面影响。

美联储公开市场委员会9月21日公布短期利率决议及政策声明，宣布维持联邦基金基准利率在0%至0.25%的水平不变，并称一旦需要，将提供额外的宽松政策以支撑经济、提高通胀率。该声明也引发市场对于美联储实施第二轮量化宽松措施的预期。而多年来的经验可以告诉我们，美元的泛滥将直接导致大宗资产价格的再度攀升，同时热钱将进入套利空间更大的包括中国在内的新兴经济体或形成输入型通胀。受此影响，黄金价格已经到达1300美元/盎司上方，原油价格也超过80美元/桶。

从中国人民银行显示的数据来看，2007年12月，广义货币供应量M2为40.34万亿元；2008年12月，M2为47.5166万亿元；2009年12月，M2为61.0224万亿元；2010年8月，M2为68.7502万亿元。意味着从2008年1月至今年的8月，广义货币供应量M2增加了70%以上，尚未算上货币的乘数效应。

不妨再观察下人民币升值的步伐。自6月19日中国人民银行宣布进一步推进人民币汇率形成机制改革以来，人民币对美元汇率已升值约2%。其中，9月份升值的步伐明显加快，9月共有9个交易日创汇改以来新高，人民币对美元汇率上涨1.74%，创出汇改以来最大单月涨幅。多年来，人民币升值始终是国际热钱的套利题材，中国的城镇化、人民币升值与负利率现象也是中国房地产市场的三个热点。

货币因素是推高房地产市场热度的主要因素，而同样是基于货币因素，导致外资进入中国房地产市场进行套利。

尽管外资青睐于商业地产领域，但客观评价，商业地产与住宅相比，在近年来始终处于价格倒挂局面。9月，保监会下发了《保险资金投资不动产暂行管理办法》,规定了保险公司可以将不超过上季度末总资产10%的比例投资房地产，但同时规定，保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。上述规定意味着保险资金投资房地产，将与住宅市场绝缘，而将专注于商业地产市场。

《保险资金投资不动产暂行管理办法》的实施，无疑是商业地产市场的重大利好，也肯定将进一步强化包括外资在内的地产企业对商业地产的看好。数据显示，上海办公楼成交面积和成交均价都处于历史最高点，其中商业办公成交面积达到205万平方米，同比增加了10%，成交均价达到了15426元/平方米，同比上涨11%。租金方面，根据仲量联行提供数据显示，目前沪上超甲级写字楼租金平均已达到8-10元/平米/天，逐渐逼近金融危机前水平，浦西甲级写字楼二季度租金环比上升3.2%，而浦东则大涨6.9%。世邦魏理仕数据表明，二季度，写字楼空置率较上月下行2个百分点，为11.9%；平均成交租金为5.4元/平方米/天，同比增长3.9%。从地区分布上看，浦西写字楼空置率下降2.5个百分点，浦东则下降1个百分点。

商业地产与商品住宅相比的洼地效应，以及商业地产正呈现出的后劲，或正是外资所看重的部分。

自9月29日管理层下达新一轮的针对住宅市场的调控政策之后，意味着住宅市场严厉的调控期远未结束。商品住宅因其特有的开发周期，也并不允许外资以短期炒作获利。因此，无论是基于住宅市场的政策预期不明朗，以及住宅开发的特点，使得外资更倾向于透过海外资本市场来运作，而此正好与受到国内房地产开发融资收窄影响的房产企业的需求形成对接。

据商务部统计数据显示，从今年6月起，我国房地产开发资金来源中的外资同比增幅开始转正，且增长迅速。中国房地产指数研究院的最新报告指出，国内房地产企业获取贷款难度加大，再融资被全面收紧，房地产企业开始加速构建多元化的融资渠道，发行海外债券、票据及私募基金等融资方式得到广泛应用。

今年前8个月，金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房地产企业相继推出了海外融资计划，融资总规模达到了100多亿美元。如，4月份，金地集团与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元；6月份，恒大地产通过私募股权的方式得到了5亿多美元融资，主要的投资者为香港新世界发展有限公司、德意志银行、美林银行等多家境外机构；8月份，碧桂园发布公告，将针对海外市场发行4亿美元的5年期优先票据；9月份，方兴地产发布公告，公司拟发行5亿美元于2015年到期的长期次级可换股证券，发行的可换股证券本金总额最多为6亿美元，预计净收益5．91亿美元。同时值得关注的是，新加坡国有投资公司淡马锡控股全资子公司丰树产业确定今年底前推出一个近10亿美元的中国内地房地产基金，将是中国房地产领域一只规模最大的外资基金。

尽管上述的融资行为，令市场对于外资给予国内房地产开发企业的“输血”行为表示担忧，但较整个国内商品住宅市场的开发总资金量而言，其所占的比例还是相对较低的。加上我国历来对于外资监管的有力执行，过分的担忧没有必要。

若基于金融全球化的大市场概念，应该理性的看待外资现象，重点在于设计好有效的流入流出机制，而非消极对待。回到之前所说的，国内房地产市场的高温，关键在于货币超发导致的流动性泛滥所造成的，导致的结果是资金对于大宗资产的追捧，而追捧的本质在于避险的需要。从某种程度上我们应该反思的是，在不少个案中，外资进入就能在短短几年内使得商业地产无论是租金还是售价实现增值，其商业经营运作的手段也值得我们去研究去学习。