楼市“限购”的另类思考

截至目前，加上刚刚推出细则的海口，中国已有12个大城市出台住宅实施限购令，包括：北京、上海、广州、天津、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、三亚、海口。此外，其他城市的一些“限购”政策目前也在酝酿出台中。

楼市“限购”引起各地楼市迅速降温，市场哗然声一片。楼市“限购”真的是针对“高房价”给市场降温的一针见血的良策吗？对于购房者来说，真的可以从中寻找到市场机会点，购买到性价比较高的房产吗？

显然，不一定如此。

首先，“高房价”的市场空间依然存在，房价“维稳”或“微涨”或成“限购”政策调控的结果。

据媒体报道，2010年前三季度已有多个大型房企的销售额已与去年同期持平或高于去年同期销售金额，这说明开发商目前资金流相对宽裕，已经做好楼市调控的市场背景下“过冬”的准备；楼市调控政策出台后，从上海等一线城市的土地市场交易情况来看，开发商拿地的热情并没有减少，各大房企还在继续争夺地盘，增加土地储备。

另外，从中央到地方楼市调控政策的基调依然是“稳定”房价，遏制房价快速上涨，并没有收紧目前相对宽松的货币政策导致。因此，楼市“限购”政策出台是在开发商资金流相对宽裕的的市场背景下，“高房价”的市场空间依然存在，房价“维稳”或成“限购”政策调控的结果，期待楼盘价格大幅下跌或者市场崩盘几乎是不可能。

以上海市场为例，以“限购”为主要楼市调控特征的“沪12条”对于遏制楼市投资、投机需求具有“立竿见影”的效果，尤其是对于吸引以“投资、改善、高端”需求为主的高端房地产项目影响比较大。“限购”政策导致高端市场交易量大幅缩水，由此而带来市场成交结构短期内发生微妙的变化。市场成交结构发生的变化导致整个上海楼市成交量价呈现出下调的趋势，这种楼市调控“立竿见影”的效果给市场下行的假象。其实，市场上只是出现了一些“零成交”的高端楼盘，而其他多数个案楼盘价格还是相对坚挺，非但没有降，还在稳步上涨。

其次，此次“限购”政策的时效性难以持久。

从历史经验来看，1999年以来历次楼市调控政策周期越来越短，由起始的2-3年一个周期，到2006年以后1年一个调控周期。2006年以后1年一个楼市调控周期导致这几年楼市发展沿着调控政策的节奏而一年好一年差。

调控政策周期越来越短，单个政策执行周期也表现出“短暂性”的特征，政策的执行力度和时效性也越来越受到市场的质疑。拿2010年5月份北京楼市的“限购”政策来讲， “限购”政策只对北京楼市有3-4个月的影响，至9月份北京楼市又呈现出量价齐升的现象。北京“限购”政策时效性较短的失败案例值得其他城市借鉴。

与此同时，2010年4月“新国十条”出台几个月后，2010年9月份全国大中型城市房地产市场也出现量价齐升现象，由此而引发二次楼市调控政策的频发与各地“限购”政策的出台。各地“限购”政策是否能如市场各方所愿，其实，政策时效性越来越短的现象暗示我们：楼市调控政策无法长期对房地产市场进行影响，由于执行力度及市场环境变化等原因，政策往往停止效用而半途而废。

另外，从调控手段分析，当下楼市“限购”属于行政命令，以行政命令的手段来干预房地产市场并非长久之计，毕竟中国是市场经济国家，这不比言多，“限购”政策时效性长不了。

第三、楼市“限购”挡不住通胀预期来临。

“限购”政策导致一个家庭只能购买1-2套房产，如果一个家庭想购置二套及以上房产，必须寻找到合适的具备购房条件的家庭指标来弥补自己的购房需求，这可能导致未来商品房市场又一怪相的出现：倒卖购房指标与抢购现象的产生。

“倒卖购房指标与抢购”本身增加了商品房市场交易环节的成本，拉长了单个房产在市场流通的时间，同时，“限购”导致投资需求通过“倒卖购房指标与抢购”方式进行，这或许也是推高房价的又一个因素。这一定意义上说明，楼市“限购”政策好比是“截流”投资客资金的大坝，当投资客的资金流“水位”越来越高，就会想法设法通过相关手段规避政策进入市场。

另外，当下人民币对外升值、对内贬值，通胀预期加速。人们为了资产的保值升值，对于投资房产的关注热度会越来越高，并不会因为“限购”政策而放弃对于房产的关注。

一定意义上来讲，“限购”只能导致市场供求关系越来越紧张。“限购”政策时效性短暂的特征，决定了未来房地产市场需求势必有一个迸发期，市场有可能在“限购”期之后出现2009年大涨的行情。对于投资者来说，如今“限购”的市场背景下，想法设法在市场供不应求期获得房产进行投资，毫无疑问，在通胀预期市场背景下，这将是对于投资者获得较大投资回报的时机。