住宅“限购”或致投资客转投商业地产

截至目前，加上刚刚推出细则的海口，中国已有12个大城市出台住宅实施限购令，包括：北京、上海、广州、天津、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、三亚、海口。此外，其他城市的一些“限购”政策目前也在酝酿出台中。

住宅“限购”引起各地楼市迅速降温，市场哗然声一片。而此时商业地产市场却依然风平浪静，市场投资价值及机会仍然值得期待。那么投资客会不会弃暗投明，将投资住宅地产的资金转投商业地产呢？我们不能否认在住宅“限购”的市场的市场背景下，投资者会转移投资方向，考虑将资金投向具有可持续回报的商业地产潜力股。

首先，从投资住宅市场考虑，“限购”政策导致一个家庭只能购买1-2套房产，如果住宅市场投资客想购置二套及以上房产，必须寻找到合适的具备购房条件的家庭指标来弥补自己的购房需求，这可能导致未来商品房市场又一怪相的出现：倒卖购房指标与抢购现象的产生。

“倒卖购房指标与抢购”本身增加了商品房市场交易环节的成本，拉长了单个房产在市场流通的时间，增加住宅投资的成本。这对于部分住宅投资客来说，有可能就知难而退转投其他市场。

这一定意义上说明，住宅“限购”政策好比是“截流”投资客资金的大坝，当“限购”政策背景下住宅市场未能容下充裕的资金流时，资金流势必会流向商业地产及其他领域。

而对于商业地产市场而言，投资商业物业首付原本就需50%，此次调控政策中所指的二套房、三套、限制购房针对的是住宅市场，商办市场物业贷款并不受一套、二套“限购”政策限制。

此外，房地产市场“商住倒挂”现象意味着商业地产目前还处于“价值洼地”，这不仅凸显商业地产的投资价值，而且也给投资商业地产的精英们提供了竞技的舞场。

因此，从投资回报的角度考虑，商办物业是更适合当前投资的产品，商办物业升值空间大于住宅市场。

其次，楼市“限购”挡不住通胀预期来临。

当下人民币对外升值、对内贬值，通胀预期加速。人们为了资产的保值升值，对于投资房产的关注热度会越来越高，并不会因为“限购”政策而放弃对于房产的关注，尤其是当下住宅市场的限购，更会引起人们对于商业地产市场的关注。

另据媒体报告，2010年第三季度商业地产租金也在不断上涨，这意味着投资者的投资回报率在不断提高。通胀预期的来临与商业地产租金的上涨，市场所传达的信号势必将投资客的资金引导致商业地产市场。毫无疑问，在通胀预期的市场背景下，楼市“限购”挡不住通胀预期来临。投资者在选择升值潜力较大的目标进行投资时，商业地产无疑将是优于住宅的最好选择之一。

第三、与住宅市场“限购”政策打压市场的调控政策相反，各地政府城市及区域发展规划政策频频出台，助推商业地产市场向上行走。

拿上海是政府规划来说，“大浦东”与“大虹桥”两翼发展规划的确定给商业地产发展带来前所未有的机遇，而处于 “大浦东”与“大虹桥”发展初期的商业地产板块目前也处于具有投资和升值潜力的“价值洼地”。同样，真如城市副中心、嘉定新城、临港新城等区域市场的发展规划也给当地商业地产的发展带来投资机会。

在住宅市场“限购”的市场背景下，政府城市及区域发展规划政策频频出台，助推商业地产市场向上行走，投资客势必也会将目光转向商业地产市场。

总之，住宅“限购”政策一定程度上抑制了投资客对于住宅投资的需求，客观上为投资客转投商业地产市场提供了市场机会。随着实体经济回暖及商业地产租金不断提升，商业地产的升值空间会越来越大，投资客对于商业地产市场的关注度也会越来越高，房地产市场“商住倒挂”的市场现象也会得到根本改观。