限购、加息、房产税，楼市只能学乖

季节有更替，楼市却无规律。传统意义上的“金九银十”，因为新一波的房地产调控，可能将变成了“银九铁十”。不仅如此，货币政策亦对楼市不利，昨晚央行突然宣布加息，一年期存贷款基准利率皆上调0.25个百分点，大家原本认为上周提高存款准备金率后短期不会加息，孰料忽然来袭，加息之后开发贷和个贷成本提高，而且这还标志着新一轮加息周期的开始，货币政策步入明显紧缩通道，四季度楼市将加速降温。

9月29日出台的新三波调控，已由4月出台第二波调控的打压，升级为管制。房贷政策多为全国“一刀切”，而且要高房价城市进行限购套数的措施，至今已有14个城市出台限购令。此次上海非常积极，10月7日即出台了“沪12条”，其中提出一个家庭只能新购一套商品住宅；明确表示正在积极为试点进行准备工作，只要国家政策通过，就会试点。

新政出台后，全国楼市整体上已经出现降温，尤其是部分城市房屋成交量较9月出现明显下滑。而本次上海市场比较特立独行，不仅国庆房展会参观人数创了历史新高，而且“沪12条”出台之后，一手住宅成交量基本上还在沿续9月的活跃态势，甚至部分楼盘出现逆市热销。

今年9月的上海楼市看似红火，其实只是相对5-7月的超低迷而言的。9月一手住宅成交量131万平方米，创今年月度新高，比8月大幅上升87%，较5月更是多出三倍，但却依然低于去年近160万平方米的月度均值。所以，今年的“金九”，成色并不足，市场只能定性为恢复性反弹。在这种情况下，即便第四季度成交量会比9月有所下滑，但绝不会出现类似5月的“断崖式”下跌。

大家比较关心两个政策：限购令和房产税。限购令，是一种非常典型的行政干预手段，具有强制性和短期性。所以很多人称之为“房票”，富有计划经济色彩。从政策角度考虑，这是官方久抑房价而达不到效果的无奈之举。由于一个家庭只能新购一套，必然会抑制那些喜欢投资多套的炒房者，而对于自住需求和小投资者，基本没有影响。

值得关注的是，在流动性过剩、存款负利率、民营不愿投资实业等背景下，即便是调控，依然还会有资金愿意通过投资房产而寻求资产的保值和增值。那么，限购令将使房产投资的结构发生变化。具体来讲，会产生三种挤出效应。一是将资金由低总价房产，挤向高总价房产，既然禁止投资多套，不如投资一套高总价的，这会导致少数豪宅热销；二是将资金由商品住宅市场，挤向商铺和办公楼市场，实际上今年以来上海商办类市场的表现比住宅市场好；三是将资金由限购城市，挤向没实行限购的城市，部分二三线城市可能因此受益。

至于房产税，自今年3月以来就消息频传，尤其是关于上海和重庆抢先进行试点之事。房产税涉及面广、操作复杂、影响大，所以自2003年以来部分省市已“空转”七年，至今未能开征。最近的消息是，国家正在修订1986年版的确房产税暂行条例，拟对住房恢复开征房产税，目前三部委正在会签相关文件。至于上海年内会否推出试点，主要取决于两点，一是国家政策修订何时完成，二是上海房价能否降温。如果四季度房价出现下跌，则上海年内不一定推出房产税，虽然初始阶段税率不会太高、税基不会太大，但总归对市场是重大利空。