地价不惧调控 房价焉能下降

2010年，堪称中央对房地产市场宏观调控的加压年。从元月10日，国务院即发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，后被称作国家对房地产调控的最强音的“国十一条”。调控思路明确，系统性强，全面运用和涉及土地、税收、信贷、监督等多种手段，其最终目的就是明确打击房地产的投资投机，遏制房价过快上涨。

2010年的时间已经过去了四分之三，中央对房地产的宏观调控政策似乎并没有减弱，相反还在9月30日再推出“国五条”，住建部在内的多部委出台房地产调控组合拳：一是强调各地必须加大落实中央房地产宏观调控的政策措施力度；二是全面完善差别化的住房信贷政策；三是调整住房交易环节契税和个人所得税优惠政策；四是切实增加住房有效供给；五是加大住房交易市场检查力度。“国五条”组合拳打在谁身上？痛在谁心上？从地方政府、银行、房产商、刚需购房者，大家心里有本帐。调控，要降房价，要解决的是越来越尖锐的民生矛盾。

“国五条”的调子高得不能再高了，似乎依旧在显示着一种决心，从中央政府到地方政府并未放松房地产宏观调控，但是实质性的问题又涉及多少？特别是对目前房地产市场的土地供应价格、包括一些亟需要解决的土地体制问题。地价已经成为高房价的最大源头之一。地价不下降，要房价下降，岂不有点痴人作梦？其实，一谈地价，地方政府的心肯定被刺痛，而包括住建部在内的多部委又有哪一个部门就土地价格问题作一番“慷慨陈词”？可见，地价已经成为相关主管部门及地方政府的心病。

当然，“国五条”作为中央二次调控的步骤，自然而然地还要继续祭出一些法宝，诸如依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价；依法查处房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、包括捂盘惜售等违法违规行为。但是，这些基本上是老调重弹，甚少创新。恰恰对刚需购房者又设置颇多门槛，“一刀切”旧病复发，一个“限购”足以让整个房地产市场惊诧不已，限购，或将物极必反。而现在的实际问题，是要真正抑制高房价，拉动更多的内需，而不是头痛医头、脚痛医脚，让限购来无形之中制约消费。另外，特别强调了停发三套房及以上住房贷款，无法提供一年以上的当地纳税及社保缴纳证明则不发放购房贷款，以及首付提高等等。什么又是增加住房有效供给，“国五条”给出的答案是“房价上涨过快的城市，（上涨幅度、上涨比例、上涨多少算过快？）要增加居住用地的总量。（量上去了，地价下降吗？）”

“国五条”，多少还是具有影响力的，而且“加大落实”的力度也非常大，不到半月，京、沪、深、广、成都、宁波等十余城市出台“限购令”，并且继续在蔓延。可以讲，房地产市场继续在迎来一波接一波的宏观调控，而问题是无论你调控的时间拉多长？调控的力度有多强？对大政府到小政府所期待的预期之效，究竟有多大？或日旷持久、或遥遥无期、或久拖不决、或不解决实际问题，现在还只是八个字：尚待观察，以观后效。

为什么市场对宏观调控有强烈预期，但同时也带来深深的疑虑。一个非常纠结的问题便是，自1994年以来的中央税制改革后，土地出让金自然而然地成为地方税种、地方财政，而土地的政府垄断体制也或许在近年内无法解决，地方的逐利“GDP”扭曲以及地方政府对保障性住房的不积极性的诸多问题，由此让宏观调控预期依然迷惘。因此，围绕地块的博弈也将继续，人们眼睁睁地看着土地溢价率继续飙高，尽管有“限购”尚方宝剑，但地价下降的概率且实在太少，招拍挂旧制依然价高者得，土地仍然受到强烈追捧。房价什么时候降？天晓得。