楼市“三高”还能撑多久？

伴随“史上最严厉”楼市调控，“金九银十”悄然来临，“量增价稳”将是国内典型城市尤其是一线城市房地产市场趋势。房价并非如预期那样出现回落，甚至还出现了阶段性的市场反弹，“高房价”的局面至今仍未得到根本改观。

另据2010年楼市上半年报数据显示，上市房企上半年销售1201亿 总负债逾7836亿，其中，“万保招金”负债近3000亿，这四大房企上半年经营活动产生的现金流净额均为负数。

与此同时，在2010年上半年，恒大地产连续两次高息境外举债13.5亿美元。随着下半年65.4亿元地价款的到期支付，恒大地产高息境外举债百亿在博弈市场低迷期。

正如潘石屹所言，由于开发商的融资渠道尚宽松，房企内部资金流还未出现市场压力，房价才高持不下。由此而导致了目前高负债、高库存、高房价“三高”的市场矛盾局面。

面对如此矛盾的市场局面，政府一再强调楼市调控不会松动，但是房地产市场买卖双方继续博弈的市场格局在楼市“三高”的背景下还在继续，楼市“三高”现象还能撑多久？这是未来房价是否松动或下调的关键。

毫无疑问，“金九银十”无疑是资金链压力较大的开发商完成今年销售额的最后机会，相信在资金压力和年报数据的双重影响下，年底开发商降价跑量的需求会逐渐释放，楼市“三高”现象势必会得到改观。

首先，在“金九银十”前夕，从政策角度以上海为例来看，针对房地产市场销售环节存在的“少量多批，多次推盘”捂盘惜售的现象，上海市政府未雨绸缪，有针对性的专门出台了“沪五条”。加上前期“认房认贷认真查”三套房贷限制政策对于楼市投资的限制，开发商针对投资客的一些产品的销售速度与企业资金回笼量均受到政策调控的影响。由此看来，随着时间的推移，市场销售低迷，开发商资金回笼不畅，还要还息还债,企业资金压力会越来越大，开发企业顺应市场发展趋势，合理定价，回笼资金是明智的选择。

其次，近期，官媒密集发文谈二次调控，并且在2010年10月初正式发布二次调控措施和细则，采用限购措施限制投资投机性需求，在原来4月份“国十条”的基础上加强对房地产行业调控政策的执行。与此同时，国土部严把房企融资关，万科中航等企业增发失败，外滩地王陷60天生死劫 上海证大一路忙找钱。迄今，还没有一家房企增发方案获批。融资渠道收紧，资金流难以快速流转，这对于处于急剧扩张期大型房企来说，无疑是雪上加霜，融资渠道的收紧也迫使开发企业降价跑量，回笼资金。

第三，在政策利好市场发展期，土地储备相对是重要的；在楼市调控市场低迷期，现金流充裕是第一位的。楼市“三高”矛盾的市场格局使市场供求关系发生了微妙的变化：9月上海在售楼盘中有多数楼盘推出优惠措施，开发商们放弃了原来高调的市场心态，积极抢滩“金九银十”。

另外，楼市调控的市场背景下，二三线楼市调控政策执行远比一线城市松懈，房价尚有上涨的空间，一些开发企业转战具有发展潜力的二三线城市，规避一线城市投资风险。这对于一线城市来讲，缓解了市场竞争的热度，有利于楼市降温。以恒大为例，2010年上半年的合约销售额中89.3%来自于长沙、重庆、太原、成都等二三线城市。