房地产私募基金的一二三四五

2010-10-19 08:04:33

随着国家加大对房地产行业的调控力度和金融创新支持，房地产私募基金（或称：房地产股权投资基金）越来越受到房地产开发企业和投资者的关注。

在我国现行法律制度下，私募股权投资基金可能采取的组织形式为公司制、合伙制及信托制。公司制是以公司法为法律框架，通过发行公司股份的方式筹集资金用于股权投资的基金；信托制是以信托法为依据，以当事人各方订立信托合同的方式筹集资金并设立私募股权投资基金；合伙制则是私募基金的主要形式，它一般由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。相对公司制和信托制，合伙制这种独特的权利义务关系能更大程度的激发基金管理人的潜能，优化投资组合，以回报投资者。有限合伙制的私募股权投资基金也是海外最常见的私募基金，它是全球资本市场的重要参与者。本文通过一二三四五“金字塔”式的论述结构向读者介绍一下有关有限合伙制的房地产私募基金的情况。

一个特点：多样化

从定义上来说：私募基金与公募基金是相对的，私募基金是指通过非公开的方式向特定投资者（个人投资者和企业法人）募集资金。私募股权投资基金主要是对非上市企业进行的权益性投资，在投资实施前，设计出安全、合理、可行的退出机制，一般通过上市、并购或股权回购等方式退出。

私募基金可以针对单个项目设计投资方案，也可以投资多个项目；私募基金的形式多种多样，而这种多样性是由它所具有的特点决定的：

（1）私募基金一般均有封闭期，封闭期一般为5—10年。在基金封闭期内，合伙人不能随意退出，从而保证了基金有足够的资金和时间来运作项目。

（2）私募基金运作的成功与否与基金管理人的自身利益密切相关，对基金管理人的激励机制更灵活和强大。

（3）更具针对性：由于私募基金一般是投向专业领域；因此，其投资目标更具有针对性，能够根据客户的特点和需求，为其量身定做的融资产品。

（4）更具灵活性：私募基金对于其投资领域较为熟悉，因此基金对所投资的项目的手续更加快捷且应变能力很强。

以最近热映的《唐山大地震》影片为例，它的成功也是私募基金运作模式成功的一个典型案例。《唐山大地震》起初由唐山市政府、华谊兄弟和中影集团三方投资，据合同约定三方的投资比例分别为50%、45%、5%，投资额分别为6000万元、5400万元和600万元，合计1.2亿元的总投资。随后，华谊兄弟又将5400万元的投资进行二次分解，由浙江影视集团、香港英皇和寰亚与华谊兄弟共同承担。《唐山大地震》的投资方，既有内资、又有外资；既有地方政府、又有影视国企和民企，可谓多渠道融资。从而很好的说明了私募基金多样性的特点。

二种方式：股权和债权

股权投资基金既可以投资股权也可以投资债权。譬如我国工农业里的农业包括了农林牧副渔业，此“农业”不仅仅是“种田的农业”而是广义上的“农业”。所以此“股权投资基金“也包含了“股权和债权的投资”。

首先有必要说一下私募股权投资与债权投资的最显著的区别在于前者的投资是权益性的，它除了关心投资对象的目前资产状况，更加在意投资对象的发展前景和资产增值；而债权投资更加关注投资对象抵押资产的价值。二者的风险不同，私募股权投资是一种风险共担、利润共享的投资模式，一旦投资对象发展成功，可以获得较大回报，反之也可能面临亏损。而债权投资一般有相对确定的资产担保，收益相对固定，风险较小。

私募股权基金投资形式无外乎股权、债权或两者的结合，而夹层融资则是两者的结合，夹层融资指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。在风险和收益方面都比单纯的股权与债权投资要中性一些。

在上面《唐山大地震》的例子中，作为最大出资人的唐山市政府，6000万元中15%（900万元）作为投资，其余5100万元作为“赞助”；在收益上，要华谊兄弟的投资先回收，再回收唐山市政府15%的投资，剩下的收益才是双方平均分配；现在看来唐山市政府应该是“名利双收”了。在特定的情况下，唐山市的投资既有债权收益也有股权收益，在兼顾各方利益的情况下，应该说其投资结构和利益分配安排的相当灵活。