从《唐山大地震》谈房地产私募基金（二）

房地产私募基金的运作

                        - 从《唐山大地震》投融资模式谈起

1． 好的导演和拍摄班子就是优秀的基金经理和管理团队

雄厚的投资之后，在艺术上过硬是一部大片成功必不可少的因素；这个过程中，艺术负责人也就是导演冯小刚的能力和品牌效应也十分重要；在中国电影圈里，冯小刚和华谊兄弟的良好合作也是获得投资方认可的重要一点。同样，基金管理公司的基金经理人和基金团队也扮演如此的角色。

基金管理公司最大的资产就是专业人才，基金和项目运作的成功与否直接与基金经理和管理团队相关。基金管理公司宜选择那些讲诚信、有专业、有工作激情和认真负责的专业人士。

为了激励和约束基金管理公司，充分保障基金投资人的利益，私募基金管理人的工作表现直接与绩效奖励挂钩。譬如当投资收益率低于某个预期标准（该标准由合伙人会议决定）时，基金的全部盈利分配给投资人；当投资收益率超过某个预期标准时，提取投资收益的*%（该标准由合伙人会议决定）分配基金管理人作为绩效奖励。

2． 国有企业或政府资金可以成为好的有限合伙人

许多人包括专业人士对私募和公众企业及相关概念非常模糊；譬如他们认为“公众的就是国有的，私募的就是私有的”；这是一个非常大的误解，在此我归纳总结几点：

（1）公众的，不一定是国有的，反而很多是私人的。譬如上市公司股票大部分应该是在私人拥有。（2）私募的，不一定是私人的，反而很多是国有的。譬如我国的许多创业投资基金的投资者是政府出资或国有企业投资。

如果理解了以上两点，那对下面两点也应该理解了，（3）国有的，不一定是公众的；（4）民营的，不一定是私募的。

因此私募基金的投资者（有限合伙人）也可以是国有企业或政府背景的资金；就像此次《唐山大地震》，政府出资6000万成为最大的投资人，而最终合作双方共赢。

3． 创造价值和建立共赢利的体现

房地产私募基金的出现丰富了我国的房地产金融市场，为我国投资者提供更多参与房地产投资的机会。它将社会上闲散民间资本聚集起来，形成资金规模优势，通过有丰富房地产投资经验的专业基金管理公司管理，分散投资风险。

房地产私募基金投资到房地产项目中去，可以优化被投资企业的项目融资结构，满足行业内日益增长的多样化融资需求。由于房地产私募基金主要投向优良企业的盈利状况好的项目，客观上促进了有限资源的优化配置，也在一定程度上缓解了那些优良的大中小房地产企业融资难的问题或帮助它们做强做大，因此好的基金管理公司的追求理念和实际成果应该包含“创造价值和建立共赢利”，相信房地产和私募基金的结合也会创造出越来越多的多方共赢的局面和产品。

张健：刊登于2010年10月《华房商学院》杂志