浅谈影响房价走势的几点重要因素

一直以来房价的涨跌都是人们最为关心的问题，关于房价走势的评说更是层出不穷，专家、教授数不胜数。但总是有不少的评论带着某种利益的成分，这是一种不负责任的行为。

我们可以把一些影响房价走势的因素尽可能多一点地列出来，让我们大家自己去思考。

第一、政策因素对房地产市场的影响；政策方面包括税收政策、货币政策、行政手段等；当前政府对房地产的政策已非常明确，那就是坚决压制投机、打击炒房行为。中国的楼市多年来哪一次的房价波动不是随政策的打压而下调，哪一次不是随政策的支持而上涨呢？

第二、人口统计学对房地产市场的影响；中国婴儿朝一代的房屋消费高峰期已基本结束，欧美国家的婴儿朝一代对房地产的消费高峰期更早于中国之前就已基本结束。当这样的高峰期过后，因此对房地产市场的影响必然是负面的。这方面的影响大家还可以去看看美国人哈里S登特运用人口统计学对房地产市场的预测。

第三、供求关系对房地产市场的影响；对于开发商来说总是存在着过度开发周期的问题，这是他们对需求增长的一种反应。当前中国的房地产市场空置率已高得惊人，而中高档住宅在空置率方面体现得更加突出。目前上海的房屋成交中已很少见到为自住而购房的案例，80%以上的购房者均为一套以上的投机客或投资客。而真正想买房自住的老百姓已很难买得起当今的房子。很多人把这一类群体也说成了刚需。

第四、房屋的租售比对房地产市场的影响；租售比从很大程度上代表着投资房地产的回报率，这一点我在上一篇的博文中已举例说明，这里也贴过来让大家看看。目前假如你想在上海内环内买一套60平米的两居室的最普通的商品房或二手房,用来自住,你就要付出180万或以上的资金才能买到.按当前的存款利率5年定期3.6计算,你每年的存款利息损失就是64800元.如果你定存的时间再长一些利息将会更高.如果你以租赁的方式获取该房屋的使用权,你每年只需付出最高36000元,远远低于你的存款利息.

同样的房子假如你是去按现在的政策贷款70%购买此房,按20年的按揭算,你平均每年的还款需要95289.70元.20年中你所付给银行的利息总额为645800元(这还是按当前利率下浮25%计算的).你的30%首付如存在银行最低可得利息为403200元.也就是说按20年按揭计算,你总共付出的利息为1049000元.平均每年付出的利息代价为5万元.这和你花36000元每年租用该房屋.哪一种方式更好呢?其实这就是中国目前房地产市场租售比已无法支持房价的再度上涨.一个健康的房地产市场的租售比应是200:1,而中国当前的租售比已达600:1.

你可能要说我没有把房子的涨价部份算进去,试想一样,谁敢狂言该房屋20年以后的价格一定能上涨1049000元呢?

第五、收入水平对房地产市场的影响；发达国家购买一套自住房屋只需6到7年的工资收入，而目前在中国普通老百姓要购买一套自住房屋就需要40年到50年的工资收入。如果中国的房价继续上涨，将让更多的自住需求者无法买得起房屋。

第六、城市化进程对房地产市场的影响；城市化进程的重要标志之一就是城市人口的增长，很多人把这一点看成了推动房价上涨的条件之一，但我们也要想到城市人口的增长更需要城市配套的跟进。中国的城市化进程更需要时间，当城市的配套跟不上人口增长带来的各项需求时，这个城市就必须要修整或控制人口的增长。

第七、更多的金融产品对房地产市场的影响；当房地产价格上升至一定的高度时，必然会出现相对投资品的风险增大，越来越多的人会发现投资其它金融产品的机会和利益更大，或风险更小。如股票、债券、黄金、其它商品等；那时投资于房地产的资金将会出现大量流出的风险。

第八、外围经济环境对房地产市场的影响；当前国际金融环境并不是非常乐观，下行风险依然存在。这种宏观的东西我这里就不多说了。

当然影响房地产走势的因素还有很多，也比较复杂。但我们对一些基本的因素不能不去参考，愿中国房地产市场的玩家们步步为赢．