中国房地产市场的租售比

2009年可以说是房地产市场最为疯狂的一年,说到原因不外乎两个重要因素,一是因为2008年的危机导致各国向市场注入了大量的货币资金,产生资本推动性上涨.二是因为政府对房地产市场的支持政策到2009年底将结束.当然还有更多的因素,但没有比此两项因素对市场的影响更大的因素.

因此就有了2010年4月和9月的两次调控的出台,很多人更关心的是调控后市场的走势.我们谁也没有能力凭一已之力准确地认识未来,本人只想用一个最现实的分析和大家一起看看当前的市场.

大家都知道购买房地产的目的只有两个,一是为了自住,好有一个自有产权的家.二就是为了投资,希望能让自己的资金通过购买房地产而保值或升值.本人就此两个购买目的,向大家说明一下当下的行情.

目前假如你想在上海内环内买一套60平米的两居室的最普通的商品房或二手房,用来自住,你就要付出180万或以上的资金才能买到.按当前的存款利率5年定期3.6计算,你每年的存款利息损失就是64800元.如果你定存的时间再长一些利息将会更高.如果你以租赁的方式获取该房屋的使用权,你每年只需付出最高36000元,远远低于你的存款利息.

同样的房子假如你是去按现在的政策贷款70%购买此房,按20年的按揭算,你平均每年的还款需要95289.70元.20年中你所付给银行的利息总额为645800元(这还是按当前利率下浮25%计算的).你的30%首付如存在银行最低可得利息为403200元.也就是说按20年按揭计算,你总共付出的利息为1049000元.平均每年付出的利息代价为5万元.这和你花36000元每年租用该房屋.哪一种方式更好呢?其实这就是中国目前房地产市场租售比已无法支持房价的再度上涨.一个健康的房地产市场的租售比应是200:1,而中国当前的租售比已达600:1.

你可能要说我没有把房子的涨价部份算进去,试想一样,谁敢狂言该房屋20年以后的价格一定能上涨1049000元呢?

我们用同样的方式就可以分析出你基于投资目的而购买以上所述的房子,结果是一样的,你的回报将小于银行的存款利息.必尽房地产的升值在目前的价位上是值得我们去深思的.房地产的投资价值就基于它的使用价值,当它的使用价值下降时,投资价值也会下降.

前几天看了张健教授的博文,张教授说得很好,影响房地产价格走势的因素很多,我们不能看到之前上涨就认为以后也必涨.不能光说刚需大就一定涨,也不能说人民币要升值就一定会涨.

善意提醒购房的狂热分子,小心当前市场的风险.当人人都热衷于某一个市场时,这个市场就必然会出问题.