从《唐山大地震》谈房地产私募基金（一）

房地产私募基金的运作

                        - 从《唐山大地震》投融资模式谈起

从2010年4月中旬起，为控制国内房地产投资过热的趋势，中央和地方政府连续出台严厉的调控政策，譬如央行的“银根”在步步紧缩、国家对地方融资平台也有可更加严格的控制、银监会对银信合作也暂时“叫停”。因此，在当前的形势下，许多大中小房地产企业的融资难问题更加突出。

而近年来，特别是近一年来，国家也是鼓励发展私募股权基金发展的。2008年12月的《国务院办公厅就金融促进经济发展三十条意见》中第十九条包括：“加强对社会资金的鼓励和引导，拓宽民间投资领域，吸引更多社会资金参与政府鼓励项目。出台股权投资基金管理办法，完善工商登记、机构投资者投资、证券登记和税收等相关政策，促进股权投资基金行业规范健康发展。”； 2010年4月28日国务院常务会议上确定了2010年重点改革任务,包括：“加快推进政策性金融机构改革，启动资产管理公司商业化转型试点。加快股权投资基金制度建设。”。因此，相信房地产私募股权基金发展也正在且必将会给我国房地产和金融市场带来更多的活力。

最近与全国各地天气同样火热的电影是《唐山大地震》，它7月22日公映首日豪取3620万的票房，超越《阿凡达》创造了中国电影史首日票房新纪录。截至7月31日凌晨，全国总票房超过3亿元，看来超越5亿票房是毫无悬念了。我认为，《唐山大地震》的成功也是私募基金运作模式成功的一个典型案例。

《唐山大地震》起初由唐山市政府、华谊兄弟和中影集团三方投资，据合同约定三方的投资比例分别为50%、45%、5%，投资额分别为6000万元、5400万元和600万元，合计1.2亿元的总投资。随后，华谊兄弟又将5400万元的投资进行二次分解，由浙江影视集团、香港英皇和寰亚与华谊兄弟共同承担。作为最大出资人的唐山市政府，6000万元中15%（900万元）作为投资，其余5100万元作为“赞助”；在收益上，要华谊兄弟的投资先回收，再回收唐山市政府15%的投资，剩下的收益才是双方平均分配；现在看来唐山市政府应该是“名利双收”了，下面我们通过《唐山大地震》投融资和运作模式来分析它和房地产私募基金运作的异曲同工之处，也希望此文对我们房地产专业人士的投融资操作有些启示。

1． 寻找优质的项目并作深度合作

    《唐山大地震》以方家一家人的命运故事为题材结合亲情爱情为主旋律，它唤醒了人们对那个年代的不眠回忆。因此良好的题材也是该剧为什么取得如此好的票房收入的原因所在。

而私募基金选择项目投资犹如导演发掘一部好的电影题材。私募基金选择项目进行投资，但每个基金一定有最基本的投资原则，譬如包括：

l         拟投资的公司：有优质项目，并具有良好的社会声誉，优秀的管理团队。

l         拟投资的项目：具有良好的市场前景，并且具有很好的投资价格和收益

l         拟投资公司能够提供足够的资产信用；投资项目具有成熟运作的模式

每个房地产私募基金也会有其特定的投资领域，譬如：

（1）拟上市房地产企业的IPO投资

（2）优秀的房地产项目投资

（3）房地产过桥投资

（4）与开发商联合土地投资

每个基金的投资原则和投资组合均需经合伙人会议通过，并载于《基金章程》等文件中。

在许多情况下，私募基金也有必要与被投资项目的公司深度合作。基金管理公司负责基金的运作，被投资项目公司负责项目专业方面的运作和管理。基金管理公司扮演的角色十分重要，它能给被投资项目提供的增值服务可以包括：

ü       帮助企业确定战略方向，加强财务控制、法律架构；

ü       帮助公司建立治理结构和管理系统；

ü       要帮助公司市场拓展、融资、寻找合作伙伴。

通过私募基金的增值服务，好的项目和公司“如虎添翼”最终获得资本增值的良好回报，赢得投资者的青睐与嘉许。

2． 私募基金的投资结构可以灵活安排

《唐山大地震》的投融资安排中出现了“5100万元赞助”、“要华谊兄弟的投资先回收，再回收唐山市政府15%的投资，剩下的收益才是双方平均分配”、“在特定的情况下，唐山市的投资既有债权收益也有股权收益”，应该说其投资结构的安排相当灵活。

现在许多人包括专业人士，在理解上认为股权投资基金仅仅可以投资股权；这里面其实进入了误区。事实上，股权投资基金可以投资债权。

再给一个我经常打的比喻，我国工农业总产值里的农业包括了农林牧副渔业，此农业不仅仅是“种田的农业”或通常我们说的“农业”，所以此“股权投资基金”也包含了“股权和债权的投资”。私募基金的投资结构之所以灵活还源于私募基金相对于公募基金而言所具有的特点，譬如：

（1）更具针对性：由于私募基金是面向少数特定的投资者，因此，其投资目标更具有针对性，能够根据客户的特殊需求提供量身定做的投资服务产品；

（2）更具灵活性：一般来说，私募基金所需的各种手续和文件较少，受到的限制也较少。

明天连载. 张健：刊登于2009年月《华房商学院》杂志