两部委新政是楼市调控风向标

9月26日晚，国土资源部和住房城乡建设部公布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。围绕房地产用地和建设的管理调控，制定了比较全面、系统的细化措施。这预示着房地产调控正向纵深方向发展。

自4月份“国十条”出台以来，房地产政策基本上维持高压态势，不过随着时间的推移，政策的威摄力呈消减之势。8月以来，部分城市房地产市场出现复苏、回暖迹象，不仅成交量明显反弹，价格亦开始企稳，甚至出现小幅上涨。少数城市，如深圳和杭州新建商品房成产量已超过调控之前的水平。许多城市排队购房现象重现江湖。

针对于此，中央及相关部委先是心怀忐忑，继而如坐针毡。早在7月份，部委官员就开始喊话。比如住建部说：继续贯彻“国十条”，坚决遏制投资投机性购房；银监会称：继续严格执行二套及以上房贷政策。后来总理和副总理也曾表态房地产调控不能放松。8月份开始，督查行动频频，国土资源部加强土地违规违法行为，黑名单事件一度闹得沸沸扬扬；住建部到各地督战住房保障和市场秩序整治；银监会调研二套房贷落实情况；国家统计局被住房空置率弄得颇为狼狈，被迫先行在五个城市进行调查，同时制定房价统计改革方案，近期已公开征求意见稿。

而当前两部委通知的下发，意味着单靠喊话、检查，已经难以凑效，持续近半年后，“国十条”的确已经出现审美疲劳，借此无法抑制房价反弹的力量了。必须拿出新的举措，将调控推向纵深处，才有可能达到本轮调控的目标。通知内容可谓面面俱到、细致入微，更为关键的是，除了进一步具化旧政，还推出了诸多新政。关于新政策，不妨分析如下。

第一，禁止四种违法违规违约行为的企业参加新的土地竞买活动，尤其是因企业原因造成土地闲置一年以上的，打击面相当之大。众所周知，近几年国土部一直在清理闲置用地，但效果却不敢恭维，比如原计划9月底进行问责，至今也没声音。既然查处现有的闲置用地困难重重，那么不如寻求更有效的路径，也即禁止那些不诚信开发商拿地。土地是房地产业的基本生产资料，尤其是大企业必须不断的增加土地储备，方可实现可持续经营。若能严格执行，此招将使部分企业“断炊”。

第二，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应（占比70%以上），没有完成住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。2006年时国家曾提出“90/70”（90平米以下户型用地占供应的70%以上），多数地区不愿落实，今年初又提出保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70％。现在进一步严格化，不完成计划即禁止出让大户型高档住房用地，这将使素来依赖土地财政的地方政府非常难受。不过如此一来，高档房的供应将更加紧张，又如何能抑制其价格呢，未免有些纠结。

第三，严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。从2003年起，国家就禁止出让别墅用地，不过那是纯别墅用地。而事实上，市场别墅依然到处横行，尤其是经济型别墅。主要是部分项目的容积率控制的偏松，1以下容积率的项目，很容易规划出部分别墅产品出来。这与国家一直倡导的发展省地型住宅方针相违背。这对于那些执著于开发豪宅的开发商，可谓利空，不过现有项目倒是奇货可居了。

第四，省（区、市）国土资源主管部门要按季度将发现和查处违法违规房地产用地的情况，在当地媒体和国土资源部门户网站的中国土地市场网页上向社会公布，接受公众监督，每季度末，由国土资源部统一向社会通报。这招更狠，每季度公开一次，等于将这项工作常态化了，让民众和舆论去监督和批判相关违法违规行为，楼市调控上升到全民“战争”的高度，这可比“心慈手软”的官员们有力的多。

第五，土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。因非企业原因确需调整的，必须依据《城乡规划法》规定的公开程序进行。严格查处擅自调整容积率行为。很多开发商通过修改规划和增加容积率而获得额外利益，几乎是行业的“公开密秘”。另外，在国家严打囤地的背景下，部分企业挖空心思的通过申请更改规划以拖延开工时间。这一措施实行后，不良企业和腐败官员的谋利行动都会受到阻击。

最后，对已供应的各类保障性住房用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设标准、增加套型面积。这条是针对近期地方政府的违规行为的，去年以来中央强力推进住房保障，可部分城市土地划拨了，资金却难以到位，于是受“土地财政”思想驱使，地方政府将其转为商品房用地出让。无疑，这与眼下加强住房保障的“国策”背道而驰。