楼市回暖，调控妥协？

2010-09-09 22:53:34

据报道，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。这种“全面回暖”是真还是假？这种现象会否引发新一轮调控？

“新国十条”出台后，大多人都在观望，楼市也确实冷清了许多。但初入“金九银十”时段，未曾交锋，楼市“暖意”却浓，“回暖”之声四起。“金九银十”似乎也即将到来。近期出现的所谓逆流“回暖”，也给开发商组织“绝地大反击”提供了信心。同时，也招来了热议，纷说不同。有人叹道：“楼市‘回暖’，开发商这回又赢了？”有人发狠：“开发商别嚣张，好戏在后头，要是涨得太狠，再来个新政，你就等着哭吧。”有人分析：“开发商销售业绩惨淡，楼市从量跌到价跌的趋势很明显，所谓‘回暖’是一种假性。”有人乐观：“刚需求市，成交量上升，‘秋收’是必然。且‘量价齐涨’也是肯定的。”有人提醒：“开发商正在盗用‘炒房团’名义，捏造‘回暖’假象。”

◎ 楼市“回暖”静析

楼市“回暖”，未必是一个好兆头。已有开发商开始考虑，如果量价齐升，等待在后面的可能是更为严厉的调控政策。其实，对近期的楼市“回暖”，开发商内部并没有外界猜想的那么乐观，许多开发商面临着不为人知的窘境。一是，积累客户的周期正在不断加长，客户流失相当严重，蓄客明显不足。二是，开发商资金吃紧的现状正在增加其让利的压力，楼市“回暖”与地产开发趋冷并存。三是，为迎接“金九银十”，开发商积极“以量补价”。热点城市成交量确在回暖，但房价也是有涨有跌。不能一味地看平均值，因为很多区域出现了“以价换量”的情况。

对于楼市“回暖”，值得思考的是：虽楼市“全面回暖”的基础并不存在，可无论楼市“回暖”期是长是短、是大是小，都是客观事实。但重要的是，如何解读这种事实？如何应对这种事实？如果面对“回暖”过于市场理性，缺乏政策感性，很有可能使房地产调控无疾而终。诚然，倘若此次楼市是“人为回暖”，其无异于杀鸡取卵，会适得其反。

对此，《人民日报》强硬回应：这是一个“刻意隐瞒真相的暴涨”，绝不是楼市开始复苏，调控政策预期结果还“远未达到”。文章中认为，一旦营造出“暴涨”的氛围，就可以推动更多人恐慌性购房，造成恐慌以后，楼市可能从一个假回暖变成一个真回暖。开发商就可以借机涨价推盘、投机客就可以借机抛盘出货。所有夸大其词的炒作，所有的阴谋阳谋，目的只有一个：干扰调控，误导预期，获取暴利。

◎ 调控再加码可能性

楼市“回暖”，不是民众期待的结果，也与政府的初衷相左。很多人希望通过调控带来房价的下行，但希望与现实总有差距。对于期待房价下降这一种真实而强大的民心而言，楼市“回暖”无疑是一种逆动。

其实，政府知道只要调控政策一放松，房价就存在大幅反弹的可能。故近期，有关部门反复强调房地产调控不会松动，表示政府调控的决心和信心。对于楼市“回暖”，政府已在密切关注。据悉，日前国务院办公厅负责舆论监测的部门，将一份反映房价继续上涨的舆情监测文件，转发给了住建部、银监会等部门，请这些部门核实情况后，向国务院上报情况。就此有人称“一旦市场在此期间出现明显的逆势反弹，将很有可能招致‘二次调控’”。但本论调控尚未彻底执行，何来“二次调控”？除非政府宣布此次被称“史上最严厉调控”结束。

自调控新政以来，许多开发商是在用“低价房”来保“高价房”。其高利润项目基本都不会动，甚至为了达到保值的效果，还可能暗中涨价。开发商应对调控采取了“拆着卖”的做法，如将户型和朝向都不好的作为“折扣房”、“特价房”推出，而户型和朝向好的再提价出售，二者价差最高近一倍。这种“以产品结构性涨价”行为，使开发商一举两得（既合理又好卖），而政府调控房价却愈来愈艰难。但开发商资金链不出现问题，就不会主动降价，本轮调控就难以取得实效。若真的出现调控加码，其最有可能的手段是对开发商停放贷款，及加强预售款监管，通过卡开发商资金链的办法迫使开发商降价。

综上所述，笔者认为：所谓的楼市“回暖”，应是一种季节性反弹，也是一些地方政府调控不力，没有完全落实新国十条失责一种表现。众所周知，房价“越调越涨”的怪圈是因政策被打折执行，并未认真贯彻。楼市“回暖”是调控政策“动态不一致性”的必然，换言之，楼市“回暖”源于新国十条的被空置。当前楼市调控已经到了关键时期，能否取得成功不仅关系到房地产市场发展本身，更关系到住房这一重大民生问题和政府公信力。楼市调控如减肥，若不坚持就会反弹。而被称“史上最严厉调控”一旦又成“空调”，无疑会增大下一轮调控的成本。同时，最损害的是政府的“声誉”和公信力。为政者，又何以颜见江东？！