谨防投机者入市推高空置率

房地产调控已经出现“审美疲劳”。统计数据表明，8月份一线城市商品住宅成交量环比7月份明显增长，成交均价也出现了不同程度的上涨。市场中一种骚动不安的情绪越来越显性化。

这些不同研究机构公布的数据，在统计口径上存在差异性，不过，在国家统计局的官方数据公布之前，基本上能够反映市场动态。比如，中国房产信息集团数据显示，8月上海新建商品住宅市场成交面积约为70万平米，环比7月上升61%，平均成交价格在持续3个月下调后，重回到2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅达5.8%。

这种市场态势该如何定性呢？我认为属于恢复性反弹。虽然一线城市成交量环比大幅增加，但同比而言仍处于下跌状态。比如，相比去年8月166万平米的成交量，今年8月上海商品住宅成交量下跌58%。当然，去年属于非理性繁荣，就上海市场而言，月度成交量保持在120万平米左右比较合理。

至于房价的小幅上涨，主要原因有二。一是成交结构发生变化，5-7月还能卖出去的房子，多属中小户型、中价位，豪宅则集体滞销；而近段时间，中高档住宅成交有所起色，甚至个别豪宅亦卖得不错，这也就推高了成交均价。二是部分楼盘打折幅度缩小，主要是前期促销效果显著，开发商再推新房源时也就不愿大力促销了。

大家关注的是，市场反弹将持续多久？本轮市场回暖，是在调控压力下进行的。说明冥冥中，有股力量在支撑着市场，市场反弹的速度和高度与这股力量的大小有关。这股力量来自两方面。一方面自住需求势力大，尤其是部分刚性需求，只有看到楼盘有一定程度的优惠，就忍耐不住要出手；另一方面开发商依然比较强势，虽然说万科、恒大、绿地、大华等大型地产商皆推出了促销措施，可更多房企则坚持不降价。

从当前情况看，如果没有新的紧缩性政策出台，市场将按自己的规则持续反弹，延续到明年基本上没有什么问题。成交量反弹在前，价格反弹在后。一旦大家对于市场反弹的预期达成共识，则投资投机性需求将也会大规模入市，届时，反弹的性质将由恢复性反弹转变为飙升型反弹。

从市场现实情况来看，近期确有投资投性购房者蠢蠢欲动，温州炒家的身影已重现个别楼盘，杭州迹象比较明显；长期性投资购房需求也在上海多个热销楼盘中出现。仅有刚性需求，房价保持稳定，加入改善需求，则必然上涨，若涌进投资投机性需求，房价必然大涨。这是基本的市场逻辑。

而最让政策决策层头疼的，正是如何抑制投资投机性需求。前段时间，银监会重申的三套房贷停贷的政策，可对市场基本没有威摄力。9、10月传统旺季正在来临，随着成交量的持续增长，房价会否显著上涨，已成为一个谜。假如房价出现报复性上涨，新一轮政策打压必定落下，而且依然将矛头指向投资投机性需求。

实际上，中央抑制投资投机性需求，绝非只是配合稳定房价的权益之计。投资投机需求增多，意味着我国住房空置率还将继续攀升，而高空置率不仅是悬在房地产市场上空的达摩克利斯之剑，而且还是浪费社会资源（尤其是我国人多地少）的一大罪症。从构建和谐社会和发展低碳经济的国策考虑，国家绝不允许住宅高空置率的存在。

近日国家统计局局长马建堂表示，尽管对空置标准的认定有不同看法，也存在一些住户可能不愿意提供真实信息等困难，国家统计局仍将迎难而上，在相关部门支持下积极研究建立住房空置调查制度，还要在部分城市抽选一批住宅小区进行空置住房情况调查。实际上，包括北京、上海在内的部分城市已经开始着手研究和推进这项工作。

不过，让人感到无奈的是，北京作为空置房调查试点城市的消息刚见诸报端，就有机构推出“空房管家”服务，包括定期巡查维护房屋设施，代交水、电、供暖及物业管理费等费用，甚至可以提供“业主身份扮演”服务，以应对统计局等部门的调查。由此看来，住房闲置调查，必将面临种种客观的和人为的阻碍。现阶段，我国毕竟还是发展中国家，我们这个社会，绝不能形成“投机有理、闲置无妨”的错误观念。